Мы — городская семья, которая своими руками строит загородный дом, и я часто делюсь нашим опытом. Однако жизнь разнообразна, и сегодня хочу обсудить одну поучительную историю, которая вызвала бурные споры.
История противостояния: маленький человек против большого застройщика
Речь идёт о владельце половинки небольшого старого дома в Екатеринбурге, который отказался продавать свой участок застройщику. Казалось бы, классический сюжет: деньги против упрямства. Мы привыкли, что в таких ситуациях обычно побеждает капитал. Но здесь всё оказалось не так однозначно, и многие сразу встали на сторону «маленького человека».
Застройщик предложил за участок чуть более 500 квадратных метров сумму в 11 миллионов рублей. Это примерно 20 000 рублей за «квадрат» земли. Владелец же запросил почти 40 миллионов, что эквивалентно полумиллиону долларов. Многие комментаторы сочли первоначальное предложение «грошами» и горячо поддержали хозяина, восхищаясь его стойкостью.
Почему народ поддерживает слабого?
В нашей культуре есть сильная традиция — защищать того, кого считают слабым и обиженным. Именно этим, на мой взгляд, можно объяснить волну поддержки в адрес владельца дома. Люди видели в нём героя, отстаивающего свою землю-кормилицу против бетонных коробок и алчных корпораций. Ему пророчили блестящее будущее: мол, участок станет «золотым дном», а инвесторы выстроятся в очередь.
Суровая реальность: что говорят документы и карты
Давайте охладим пыл и посмотрим на факты. Найдём этот участок на кадастровой карте. Его площадь — около 5 соток, а разрешённое использование — «эксплуатация существующего дома».
Это ключевой момент. Владелец может продолжать жить в своём доме площадью ~40 кв. м. Однако любая попытка серьёзной реконструкции или нового строительства наткнётся на непреодолимые административные барьеры. Согласно градостроительным планам Екатеринбурга, в этой части города не предусмотрена малоэтажная жилая застройка. Шансы получить согласование на что-либо, кроме текущего состояния, практически нулевые.
Миф о «золотом бизнесе» на задворках
А что насчёт коммерческой ценности? Многие советовали открыть на участке магазин или другой бизнес. Давайте оценим и эту перспективу. Участок очень мал, расположен внутри двора, рядом с детской площадкой и жилым домом. С учётом всех необходимых отступов, полезная площадь для коммерции будет мизерной.
Но главное — конкуренция. В шаговой доступности уже есть крупный торговый центр «Аида», несколько фитнес-клубов, сетевые магазины «Магнит», «Пятёрочка» и «Кировский». Маленькому киоску на задворках просто не выжить в такой плотной конкурентной среде.
Почему инвестор не придёт?
Любой потенциальный покупатель или инвестор, взглянув на ситуацию, задаст простой вопрос: «А зачем мне эти проблемы?». Участок не уникален, обременён градостроительными ограничениями и расположен неудачно. За те же 30-40 миллионов рублей можно найти варианты без подобных головных болей в других районах.
Итог: тактическая победа, стратегическое поражение
Владелец, ослеплённый возможностью сорвать большой куш, просчитался. Он решил, что крепко держит застройщика, и тот будет вынужден согласиться на любые условия. Однако застройщик — прагматик. Он просто скорректировал проект, обойдя проблемный участок, и потерял к нему финансовый интерес.
В результате рыночная стоимость участка резко упала. Теперь владелец может только продолжать жить в своём старом доме, не имея возможности его улучшить. Продать участок даже за первоначально предложенные 11 миллионов стало крайне сложно.
А ведь был другой путь. Его сосед согласился на сделку и, судя по всему, смог приобрести на эти деньги новый, более комфортабельный дом в хорошем районе, например, у озера Шарташ, и ещё остались средства.
Эта история — урок о важности трезвой оценки своих активов, понимания градостроительных реалий и рисков завышенных ожиданий. Иногда принципиальность оборачивается упущенными возможностями.
Если вам интересно увидеть, как выглядит это место, посмотрите видео по ссылке ниже. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропускать новые истории и аналитику.
Официальные документы для самостоятельного изучения (ПЗЗ и Градостроительный план Екатеринбурга) можно найти на сайте городской администрации.
