Недавно я писал о ситуации, когда владелец половины дома отказался продавать свою собственность застройщику и остался жить прямо посреди детской площадки нового жилого комплекса. В комментариях разгорелась жаркая дискуссия: одни обвиняли собственника в жадности, другие видели в нём жертву и призывали стоять до конца.
Право собственности и общественный интерес
Главным аргументом защитников собственника было его неоспоримое право решать, за сколько продавать свой участок. В целом, это верно. Но давайте посмотрим глубже: действительно ли всё так однозначно? Я считаю, что, уважая частную собственность, общество должно балансировать личные интересы с интересами большинства. Это всегда поиск компромисса.
Общество, защищая права человека, вправе ожидать от него уважения к интересам других. Как гласит известная фраза: «Нельзя жить в обществе и быть от него свободным». Давайте признаем: небольшое домовладение посреди современного города создаёт неудобства для многих людей. Это очевидный факт, а значит, свобода и права такого домовладельца неизбежно будут ограничены. Так устроена жизнь.
Это древний принцип взаимодействия личности и социума.
Вопрос лишь в том, как общество компенсирует эти ограничения. Нельзя просто лишить человека собственности. Ключевым становится понятие справедливой компенсации за причинённые неудобства.
Такая компенсация должна позволить приобрести жильё не хуже прежнего, а также включить «компенсацию за беспокойство». Согласитесь, человек жил спокойно, никого не трогал, а его вдруг вынуждают переезжать. У него там мог быть свой уклад, хозяйство, привычная среда. Конечно, это серьёзный стресс, который должен быть возмещён.
Компенсация: желание против справедливости
Таким образом, «священное» право собственности в интересах большинства может быть ограничено — но только при условии полноценной компенсации. Это суровая реальность общественного развития.
Из этого следует, что мнение собственника (допустим, его зовут Владимир) в глобальном смысле не является решающим. Дом может быть изъят в интересах большинства. Это печально, но таковы правила игры в развивающемся городе.
Теперь давайте поговорим о справедливости компенсации. Многие полагают, что собственник вправе сам назначить цену «за беспокойство». Его дом — ему и решать. Формально да, но по сути — не совсем.
Как я уже отмечал, цена выкупа не должна быть произвольной. Её цель — «восстановить нарушенное право», то есть дать возможность купить равноценный участок и дом в другом месте, плюс получить разумный бонус за моральные издержки переезда.
Размер этого бонуса определяется не личными аппетитами собственника (которые, понятно, могут быть заоблачными), а неким объективным, среднерыночным показателем. Иначе общество сочтёт сделку несправедливой.
В конце концов, именно рост города, а не заслуги владельца, окружил этот участок инфраструктурой и повысил стоимость земли. Без этого развития участок так и оставался бы на окраине, никому не интересный.
Почему застройщик не должен идти на поводу
Таким образом, мы приходим к выводу: участок может быть изъят, а собственник должен получить разумную, а не запредельную компенсацию. Безусловно, он может приводить аргументы для её увеличения, но в рамках здравого смысла.
Именно так обычно и происходит при принудительном изъятии через суд — окончательную сумму определяет суд, а не одна из сторон.
А теперь главный вопрос: почему застройщик не должен выкупать такие участки по завышенным ценам?
Потому что это, по сути, шантаж. Человек, оказавшись в уникальной ситуации, получил рычаг давления и пытается использовать его как дубину, требуя непомерно много.
Казалось бы, можно только порадоваться, что «маленький человек» сможет отнять часть прибыли у «жирных котов»-застройщиков. Но давайте подумаем о последствиях.
Уступив один раз и заплатив астрономическую сумму, застройщик установит новые правила игры: «Требуй максимум, им всё равно деваться некуда». Это вынудит его резко увеличить расходы на выкуп всех подобных участков. А эти затраты неминуемо приведут к росту стоимости квадратного метра в новостройках.
Вы же не думаете, что застройщик пожертвует своей прибылью? Конечно, нет — он переложит издержки на конечных покупателей.
Это повышение цен затронет не только конкретного застройщика. Новые, нездоровые правила быстро распространятся по рынку.
В итоге пострадает всё общество. Мы с вами. Этот несговорчивый собственник, по сути, вытягивает деньги из карманов будущих жильцов — обычных людей, которые мечтают о своём жилье.
А как думаете вы? Согласны с моей логикой или я в чём-то ошибаюсь? Как, по-вашему, должно решаться такое противоречие между частным интересом и общественной пользой?
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые обсуждения. Ставьте лайки, активно высказывайтесь в комментариях. Я обязательно их прочитаю и отвечу. Спасибо, что вы с нами, и до новых встреч! 
