Район, застывший между эпохами
Мы живём в старом районе Екатеринбурга, который активно застраивался на месте частного сектора в конце советской эпохи. Деревянные дома сносили, а на их месте росли многоэтажки — так выглядел прогресс того времени.
События 1991 года остановили этот процесс, и часть старых домов так и осталась стоять среди высоток. Тогда попасть под снос и получить взамен ветхой избушки квартиру считалось большой удачей. Но времена изменились. Страна пережила сложные 90-е и начала возрождаться, а вместе с ней ожило и строительство.
Квартиры перестали раздавать бесплатно, но у этого была и положительная сторона — многие стали владельцами недвижимости, стоимость которой заметно выросла.Жители старых домов неожиданно для себя оказались обладателями ценного актива. Особенно если их участок находился в центре города. Появилась реальная возможность обменять скромное жильё на комфортабельный коттедж.
История одного упрямства
Именно в такой ситуации оказались владельцы уцелевших домиков на перекрёстке улиц Советской и Уральской в Екатеринбурге, где известный застройщик решил возвести несколько элитных многоэтажек. Вот это везение, — подумали они и начали переговоры. Компании удалось договориться почти со всеми, и территория под застройку постепенно освобождалась.
Но, как часто бывает, нашлась и ложка дёгтя. Один из домовладельцев выдвинул требования, которые, по словам застройщика, «в 4 раза превышали выплаты его соседу». Он был непреклонен и не шёл на уступки.
По информации от строительной компании, собственнику предлагали около 400 000 долларов за участок площадью 569 квадратных метров — весьма приличная сумма. Однако хозяин настаивал на цене, эквивалентной 500 000 долларов или примерно 35-40 миллионам рублей.Застройщику повезло: участок «стойкого оловянного солдатика» не попал в ключевую зону застройки. Платить запрошенный миллион компания отказалась и выкупать землю не стала. Каким-то образом им удалось снести соседнюю часть дома и изменить проект, «обойдя» упрямый участок.
В итоге многоэтажку построили, а её двор со всех сторон окружила территория несговорчивого владельца. Домик стал местной достопримечательностью и получил прозвище «крепость».
Я живу в паре кварталов от этого места, сходил, сфотографировал и решил рассказать эту историю. В обсуждениях многие стали предлагать идеи, как можно использовать такой участок, и восхищаться тем, что хозяин «не уступил жадным застройщикам».
Реальны ли альтернативные варианты?
Основных предложений было два:
- Организовать платную парковку и стабильно зарабатывать;
- Сдать землю в аренду торговой сети или построить собственный магазин.
Район старый и густонаселённый. С обратной стороны новостройки — оживлённая улица с десятками магазинов. В радиусе ста метров — несколько точек крупных торговых сетей: «Пятёрочки», «Магниты», «Кировский» и другие. Чуть дальше — огромный торговый центр площадью в десятки тысяч квадратов.
Снять помещение под магазин здесь не проблема, скорее наоборот — предложение превышает спрос. Арендаторы меняются по несколько раз в год. Зачем кому-то понадобится участок в не самом проходном месте — большой вопрос. Перспективы сдать его в аренду близки к нулю.
Строительство на этом месте также вызывает большие сомнения. Согласовать возведение объекта на детской площадке и в пяти метрах от жилого дома? Маловероятно. К тому же участок не такой уж большой. С учётом всех нормативных отступов под застройку останется всего 150-200 квадратных метров — этого хватит разве что на ларёк с шаурмой, но не на серьёзный проект.
Если это очевидно мне, то почему потенциальный инвестор, которому предложат купить этот участок, должен думать иначе? Покупать за полмиллиона долларов сплошную головную боль? Зачем? Из принципа? Что уникального в этом клочке земли?Экономика парковки: стоит ли игра свеч?
Давайте рассчитаем рентабельность платной парковки. Это один из самых популярных вариантов.
На участке можно разместить примерно 25 машиномест. Цена аренды одного места — около 2000 рублей в месяц. Дороже вряд ли получится, ведь в радиусе 300 метров есть несколько других стоянок. Итого: 50 000 рублей в месяц. Из этой суммы нужно вычесть налоги, коммунальные платежи и зарплату как минимум двум охранникам. Покроют ли доходы эти расходы? Очень сомнительно.
Даже если парковка будет приносить чистую прибыль, чтобы «отбить» стоимость участка в 35-40 миллионов рублей, потребуются десятки лет.
Итоги и вопросы
Я не желаю собственнику ничего плохого. Напротив, если ему удастся продать участок по запрашиваемой цене, я первым поздравлю его с успешной сделкой. Если же он сумеет организовать здесь прибыльный бизнес — честь ему и хвала. Однако, на мой взгляд, шансы на это крайне малы.
А как думаете вы? Можно ли что-то выгодное организовать на этом участке? Или всё-таки лучше было продать его за предложенные 400 000 долларов?
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые истории. Ставьте лайки и делитесь своим мнением в комментариях. Спасибо, что вы с нами, и до новых встреч! 
