Многие уверены, что могут самостоятельно справиться с покупкой земельного участка или дома. Если повезёт, так и будет, однако такая сделка таит в себе множество подводных камней и юридических рисков, о которых важно знать заранее. Давайте разберём ключевые аспекты, начиная с работы с риэлторами.
Риэлторы: доверяй, но проверяй
Покупка через агента кажется безопасной, но здесь есть нюанс: всё, что риэлтор говорит от имени продавца, — это лишь слова, не имеющие юридической силы. Он не несёт за них ответственности. Поэтому критически важно общаться напрямую с собственником. Все договорённости и обещания лучше фиксировать: вести переписку по электронной почте или мессенджерам, а при телефонных разговорах — записывать их (предупредив собеседника). В случае судебного спора эти доказательства будут бесценны. К сожалению, на рынке много непрофессионалов, которые на словах — и юристы, и эксперты, но при возникновении проблем просто исчезают. Худший сценарий — когда после подписания договора выясняется, что риэлтор или продавец скрыл важную информацию.
Документы: что проверять помимо ЕГРН
Первое правило — настоятельно попросите продавца собрать полный пакет документов, подтверждающих отсутствие не только обременений (например, ипотеки), но и ограничений в использовании земли. Почему это так важно? Суд часто встаёт на сторону продавца, если покупатель не может доказать, что тот знал о проблемах (охранной зоне, проходящих под землёй коммуникациях и т.д.). Ваша переписка с продавцом, где вы задавали прямые вопросы, может стать решающим аргументом.
Выписка из ЕГРН — необходимый, но недостаточный документ. Она не всегда содержит актуальные данные и, что критично, в неё часто не вносят информацию о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), например, о минимальных расстояниях до объектов. Поэтому самостоятельное исследование местности обязательно:
- Изучите спутниковые карты: ищите очистные сооружения, свалки, просеки в лесу (они могут указывать на опасные подземные коммуникации).
- Наличие таких объектов либо значительно снижает стоимость недвижимости, либо может привести к запрету на строительство или даже сносу уже существующих домов (как это произошло в Серпухове из-за газовой магистрали).
Обратите внимание: Идеальный способ найти участок для строительства дома.
Наиболее надёжный вариант — нанять местного кадастрового инженера. Он знает все скрытые риски конкретной территории. Например, можно узнать о существовании керосинопровода с 500-метровой запретной зоной для строительства — и такое возможно даже в престижной Новой Москве. Также не рекомендуется покупать жильё рядом с мощными электротрансформаторами. Иногда «дизайнерская» отделка из пробки и бамбука в соседних домах — это не эстетика, а попытка защититься от магнитного поля.
Юридическая проверка договора
Внимательно, желательно с юристом, изучите каждый пункт договора купли-продажи. Насторожить должны расплывчатые формулировки. Например, если гарантируется отсутствие обременений, но ничего не сказано про ограничения — это красный флаг. Настаивайте на внесении в договор всех важных условий: отсутствие не только обременений, но и ограничений, связанных с культурными, лесными, водными зонами и т.д. Если продавец категорически отказывается вносить ваши правки — это явный признак нечистой сделки.
Максимальная безопасность: ГПЗУ и обращение в администрацию
Сегодня самый безопасный вариант — покупка участка или дома, на который уже есть Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешение на строительство или уведомление о планируемом строительстве. Также обязательно проверьте акт межевания. Для полной уверенности отправьте официальный запрос в местную администрацию с просьбой подтвердить возможность строительства на данном участке и законность статуса всех построек. Это обезопасит вас от скрытых проблем. Стандартные моменты (согласие супруга, отсутствие несовершеннолетних собственников) также важны, но информацию по ним найти легче. К сожалению, судебная практика часто исходит из того, что покупатель должен был проявить должную осмотрительность, поэтому ваша задача — эту осмотрительность доказать.
Покупка готового дома: скрытые опасности
Покупка дома, уже стоящего на кадастровом учёте, считается более безопасной, но из-за высокой суммы сделки риски всё равно велики. На рынке встречаются опасные объекты, маскирующиеся под добротное жильё, и неопытный покупатель может легко попасть в ловушку.
Например, на фото может быть всё красиво, но в реальности дом может быть аварийным. Встречаются случаи, когда в трёхэтажных домах отсутствуют армирующие пояса, деревянные перекрытия лежат прямо на газобетонных блоках, а в проёмах идут трещины. Находиться в таком здании просто опасно. Это отдельная большая тема о строительных дефектах, но она наглядно показывает: визуального осмотра и красивых фотографий недостаточно.
Будьте предельно бдительны, вкладывая крупные суммы в недвижимость. Опасайтесь риэлторов, которые работают исключительно в интересах продавца, и всегда перепроверяйте информацию из независимых источников.
Больше интересных статей здесь: Стройка.
Источник статьи: Как выбрать дом,участок и не обжечься.
