Человеческая склонность к самообману ярко проявляется в сфере частного строительства. Практически каждый начинающий застройщик уверен, что его проект станет исключением из правил и не принесет финансовых потерь. Девять из десяти новичков полагают, что растущие цены на материалы и сама возможность последующей продажи гарантируют возврат вложенных средств.
К сожалению, реальность жестока. Если вы не совмещаете в одном лице опытного риэлтора и профессионального строителя, шансы продать дом по цене, равной затратам на его возведение, крайне малы. Существуют объективные рыночные законы, которые работают даже при идеальном качестве строительства и честности подрядчиков.
Скрытые причины финансовых потерь
Множество факторов, неочевидных на старте, ведут к тому, что инвестиции в индивидуальный дом часто не окупаются и даже не покрывают инфляцию. Даже тщательный выбор локации, адекватный проект и отказ от излишеств не являются гарантией успеха. Короткий ответ на вопрос «почему?» — рынок постоянно меняется. Чтобы не закопать деньги в землю в прямом и переносном смысле, необходимо понимать текущие тренды.
Ключевые тенденции современного рынка загородной недвижимости
1. Расслоение покупателей и четкое разделение ниш
Современный рынок сильно отличается от ситуации 90-х или начала 2000-х. Покупатель становится реальным, а не потенциальным, только когда у него появляется материальная возможность приобрести жилье. За последние 15 лет эти возможности трансформировались: с одной стороны, у среднего класса они сократились, с другой — развитие ипотеки расширило круг людей, которые теоретически могут позволить себе строительство.
В массовом сегменте это привело к удешевлению строительства: монолитные плиты заменяются на свайно-ленточные фундаменты, а те — на винтовые сваи. В элитном сегменте наблюдается обратная тенденция — консолидация и анклавизация. Социальные лифты замедлились, а риски для состоятельных людей возросли, что ведет к концентрации дорогой недвижимости в закрытых, престижных локациях вроде Серебряного Бора или окрестностей парка Малевича.
2. Экономичные и индустриальные технологии строительства
Ответом на скромные запросы рынка стали новые технологии. Современные дома — более легкие, типовые и менее капитальные. Широкое распространение получило полуиндустриальное производство: комплектующие изготавливаются на заводе, а на участке происходит только сборка. Дома из клееного бруса, щитовые и модульные конструкции, сборные лестницы и гаражи — это новый стандарт застройки вокруг мегаполисов. Эти технологии продолжают активно развиваться, делая новые дома доступнее, а старые, построенные по индивидуальным проектам, — менее ликвидными.
3. Избыток земель и изменение ландшафта
Третий критический фактор — рынок земельных участков. В развитых странах цена недвижимости растет из-за ограниченности предложения в привлекательных локациях и жестких норм застройки, охраняющих ландшафт и экологию. В Подмосковье и окрестностях Петербурга ситуация противоположная: предложение участков под застройку огромно, перспектива освоения висит над большинством сельхозугодий.
Этот фактор удешевляет уже построенное жилье дважды. Во-первых, исчезает дефицит, который двигает цены вверх. Администрации, застроив один участок, просто берутся за следующий. Во-вторых, массовая застройка убивает главную ценность загородной жизни — природу и уединение. Дом среди леса со временем может оказаться домом в гуще такого же коттеджного поселка, что резко снижает его привлекательность и стоимость.
Стратегии для застройщика: как адаптироваться к трендам
Грамотный инвестор должен опережать рынок. Вот несколько возможных стратегий:
• Уход в еще более легкие и мобильные технологии. Если тренд — на удешевление, стоит рассмотреть дома, которые можно быстро собрать, разобрать и даже перевезти. Это позволяет не быть жестко привязанным к месту, которое может потерять ценность.
• Поиск «защищенных» локаций. Если вокруг все застраивается, нужно искать место, где строительство по каким-то причинам вестись не будет. Например, рядом с владениями влиятельных людей, которые ценят приватность и могут защитить ее. Бонусом часто становится и решение инфраструктурных проблем силами этих же соседей, как в примере с ремонтом дороги по звонку «влиятельного соседа».
• Взгляд в будущее: модель подписки. Набирает популярность модель обладания вещами по подписке — от телефонов до автомобилей. Вполне вероятно, что эта модель придет и в сегмент загородного жилья. Таймшеры или дома по подписке могут сделать индивидуальное строительство неактуальным для многих, кто ценит удобство и отсутствие хлопот.
Если дом для вас — в первую очередь хобби и способ самовыражения, финансовый вопрос может отойти на второй план. Но если вы рассматриваете строительство еще и как инвестицию, игнорировать рыночные тенденции нельзя. Следите за информацией, анализируйте тренды и помните, что рынок загородной недвижимости сегодня — это поле для стратегов, а не для романтиков.
В любом случае — удачи!
Обратите внимание: Покупка квартиры по договору уступки прав? Как? Зачем? и почему?.
Больше интересных статей здесь: Стройка.
Источник статьи: Почему новый загородный дом нельзя продать по стоимости его строительства.
