Сегодня многие вкладывают деньги в загородные дома. Однако, риэлторы, работающие на вторичном рынке такой недвижимости, в откровенном разговоре вам скажут, что продать такие дома так, чтобы вложения собственника окупились, очень часто не возможно. Какова будет судьба этих вложений в будущем? Можно ли надеяться на подорожание своих загородных владений, и при каких условиях оно произойдет? Зная механику рынка недвижимости, можно дать вполне определенные ответы на эти вопросы.
Начать следует с того, по каким причинам загородная недвижимость сегодня в целом не дорожает. Во всяком случае так, как недавно подорожали городские квартиры.
Достаточно подробно об этом написано тут, но для тех, кто не любит ходить по ссылкам, дам короткий ответ.
Короткий, но такой, в котором сесть две относительно независимые части.
Первая часть ответа - когда мы затеваем такое предприятие, как строительство своего загородного дома, у нас в голове обычно есть не только некий идеальный образ такого дома, но и определенная смета, которую позволяют осилить наши материальные возможности. И решение о том, строить дом с нуля или купить уже готовый – к слову, о тонкостях принятии такого решения можно прочитать тут – мы часто принимаем исходя из этой сметы и ценников на готовые дома на вторичном рынке.
Однако, любой процесс в реальности не идеален. Каждый человек, который планировал и осуществлял какой-то сложный проект - создавал бизнес, планировал сложное мероприятие, собирался в непростое путешествие и т.п. – знает, что в любом плане есть неучтенные моменты, человеческий фактор и просто ошибки. Все это наслаивается, одно тянет за собой другое и в результате смета на осуществление проекта возрастает, часто в разы.
Поэтому смету на строительство надо именно так и планировать. Дом «под ключ» в котором ничего не надо доделывать или переделывать бывает только в сказке и рекламе. Добросовестность и опыт подрядчика может только приблизить его к этому идеалу, но на практике он недостижим. В результате то, что вы строите самостоятельно, может быть и оказывается чем-то лучше виденной вами вторички и ближе к вашему идеалу, но выходит существенно дороже.
Дальше начинает работать уже вторая часть ответа.
Часто описанную выше разницу между реальными затратами на новый дом и ценами на вторичном рынке со временем компенсирует подорожание недвижимости.
Почему оно происходит?
Вообще говоря, дорожает не сама недвижимость – она, как и любое творение человеческих рук стареет и изнашивается - в цене растет локация. Конечно, не везде, а в местах, которым покупатели отдают предпочтение. Например, многие люди мигрируют в Москву и Подмосковье из других регионов, соответственно, цена этой локации должна расти, но что происходит на самом деле?
На самом деле, цена этой локации на практике растет не всегда, более того, очень редко. Причина проста - вокруг вашего дома начинают продаваться все новые и новые участки под застройку.
Не секрет, что перепрофилирование земельных участков под застройку - один из любимых бизнесов местных администраций. Поэтому, построив свой дом мечты, вы оказываетесь владельцем вторички, которая конкурирует не с другой вторичкой, а с соседними участками под застройку.
Безусловно, соседние участки под застройку могут быть и чем-то хуже. Но этот факт, во-первых, создает альтернативу вашему предложению на рынке, которая находится вроде бы в той же локации, и многим потенциальным покупателям, особенно тем, у которых нет опыта строительства и проживания в своем доме, кажется боле выгодной. В том числе и тем, что вкладывать деньги в строительство и совершенствование можно постепенно. Получается как бы беспроцентная ипотека.
Во-вторых, дом среди маленького поселения на краю поля многими нормальными покупателями ценится дороже, чем дом на том же поле, которое уже частично или полностью застроено. Это можно назвать каким-нибудь умным термином, типа девальвации локации. Но, как не называй, эта девальвация происходит чаще, чем мы думаем.
Вот теперь, когда мы увидели принципы ценообразования нашей загородной недвижимости, можно смело посмотреть в будущее и увидеть там момент, когда ваша загородная недвижимость начнет дорожать.
Вообще говоря, это возможно в трех случаях.
Первый – полная застройка всего и вся в том месте, где вы построились. Думаю, это понятно. Девальвация локации доходит до дна, заканчивается и больше не работает против вас. Когда строить больше негде, исчезает ваш главный конкурент – новый, с иголочки, дом на соседней улице. Ваше домовладение в цене начинает конкурировать только с такими же домовладениями на вторичке. Строить другие уже негде.
Минусы такого исхода дела тоже не сложно увидеть. Сплошная застройка полей, как, например, она часто ведется в Подмосковье, может так навредить экологии, что ваша локация станет не такой уж и привлекательной. Кроме того, возможно, вам придется ждать этого момента достаточно долго.
Обратите внимание: Когда пора заказать геодезические работы.
Ведь, если ваша локация не имеет каких-то исключительных характеристик, вам придется ждать того «светлого» времени, когда вокруг города или мегаполиса застроят все земельные участки, аналогичные вашему.Второй случай – достаточно жесткое ограничение застройки. Такое, какое сейчас существует, например, в некоторых странах ЕС, Канаде, США и т.п.. Такие ограничения не только ведут к подорожанию существующих локаций, но и к освоению новых.
Ограничения касаются не только локаций, но и требований к вновь строящимся домовладениям. Даже в не столь далекой от нас Польше около ста пунктов только экологических требований к новым домам. В то время, как уже существующие и зарегистрированные в кадастре дома обычно принимаются такими, какие они есть.
Представьте, например, что администрация Московской области ввела такие ограничения, и в Подмосковье новое строительство будет регулироваться также жестко. А прирост новых участков под застройку сократится хотя бы втрое. Тогда какой-нибудь старый дом, даже в большом СНТ на участке 6 соток, со временем станет нельзя купить дешевле 10 миллионов.
С другой стороны, администрация какой-нибудь Ярославской или Калужской области создаст коммуникации на некоторых землях, прилегающих к федеральным трассам. В такой ситуации возникнет хороший материальный стимул к освоению новых мест, и многие начнут покупать участки именно там. Появятся люди - появятся магазины, сфера обслуживания, доставка. Однако, если по мере освоения, в этих местах также будут введены ограничения по застройке, цены на дома в этих новых локациях тоже неминуемо пойдут вверх.
Впрочем, локации, где застройка регулируется более жестко, есть и сейчас. И, чем она жестче, тем выше цены на эти локации. Попробуйте заполучить полноценный участок для строительства дома, например в Серебряном Бору или окрестностях парка Малевича в Раздорах или Барвихе. Это окажется не так просто.
Третий случай – инфляция.
Конечно, считать инфляцию подорожанием не совсем корректно. Но многие считают. В соответствии с этим мнением, цены на недвижимость, например в той же Москве, постоянно растут. В рублях. Но, если завтра вы сможете продать ваш объект на 100% дороже, это не будет означать, что на вырученные деньги вы сможете построить два таких же других объекта. Или купить в два раза больше какого-то иного товара. Но внешне все будет именно так.
И теперь о хорошем.
У человека, который читает мои тексты о покупке или строительстве загородного дома, может сложиться впечатление, что я отговариваю всех влезать в этот процесс. Разумеется, нет. Я просто показываю те вещи, которые видит риэлтор, но может не видеть или даже отрицать человек не соответствующего такого опыта.
На самом деле, смысл влезать есть и большой.
Просто смысл строить или покупать свой загородный дом измеряется не только финансовыми показателями этой затеи. Есть и другая сторона вопроса, не менее важная. Загородный дом это совершенно иное качество жизни. А для некоторых еще и возможность самореализации.
Ну, и финансовых потерь в этом вопросе тоже можно избежать, если правильно выбрать локацию и строить то, что гармонично этой локации. Кому интересно, многие вещи на эту тему я заливаю сюда. Ну,… и есть люди, которым просто везет. Даже с такими вещами как строительство и выбор локации.
Впрочем, обычно при более внимательном рассмотрении таких везучих людей, все оказывается не так просто. Везет тем, кто внимательно следит за ситуацией и не ленится включать мышление.
Надеюсь, чтение этого текста сделало вас немного более везучим.
Больше интересных статей здесь: Стройка.
Источник статьи: Лавинообразный рост цен на загородную недвижимость. Когда его ожидать? Мнение практика.