Инвестиции в загородную недвижимость сегодня популярны, однако опытные риэлторы знают обратную сторону медали: продать такой дом с прибылью зачастую крайне сложно. Что ждет эти вложения в будущем? Возможно ли существенное подорожание и от чего оно зависит? Понимание рыночных механизмов позволяет дать четкие ответы на эти волнующие многих вопросы.
Почему загородная недвижимость не дорожает?
В отличие от городских квартир, которые недавно пережили заметный рост, цены на загородные дома остаются относительно стабильными. Причины этого кроются в двух ключевых факторах.
Во-первых, существует значительный разрыв между планируемыми и реальными затратами на строительство. Затевая проект дома, мы опираемся на идеальный образ и примерный бюджет. Однако в реальности всегда возникают непредвиденные расходы, ошибки и человеческий фактор, из-за чего конечная стоимость объекта «под ключ» может в разы превысить первоначальные расчеты. Даже самый опытный подрядчик не гарантирует идеального результата без переделок. В итоге новый дом, хотя и лучше соответствует ожиданиям владельца, обходится ему существенно дороже, чем аналоги на вторичном рынке.
Главный конкурент: не соседний дом, а пустой участок
Во-вторых, и это главная причина, стоимость загородной недвижимости определяется не столько самим строением, сколько ценностью локации. Теоретически, спрос на популярные направления, такие как Подмосковье, должен повышать цены. Но на практике происходит обратное: вокруг вашего дома администрации постоянно выделяют новые участки под застройку. Таким образом, ваш готовый дом конкурирует не с другими «вторичными» объектами, а с пустыми участками, которые кажутся многим покупателям более привлекательной инвестицией. Они получают возможность строить постепенно, под свои нужды, что воспринимается как «беспроцентная ипотека».
Более того, массовая застройка приводит к «девальвации локации»: дом в уединенном месте на краю поля ценится выше, чем тот же дом посреди уже застроенного массива. Пока вокруг есть свободная земля, потенциал роста цены на вашу недвижимость серьезно ограничен.
Три сценария, когда цены все-таки пойдут вверх
Зная эти принципы, можно спрогнозировать условия, при которых загородная недвижимость начнет дорожать.
1. Полная исчерпанность земельного ресурса. Когда в привлекательной локации закончатся свободные участки под застройку, исчезнет главный конкурент — новострой. Ваш дом будет конкурировать только с аналогичной «вторичкой», что создаст условия для роста цен. Минус этого сценария — долгое ожидание и потенциальное ухудшение экологии из-за плотной застройки.
Обратите внимание: Когда пора заказать геодезические работы.
2. Жесткое госрегулирование застройки. Этот сценарий, распространенный в ЕС и Северной Америке, предполагает введение строгих ограничений на выделение новых участков и высоких требований к новым домам (экологических, архитектурных и пр.). Если, например, в Подмосковье резко ограничат новое строительство, цена на существующие дома, даже старые, взлетит. Параллельно могут развиваться новые локации с хорошей инфраструктурой, где после введения аналогичных ограничений цены также вырастут. Престижные районы вроде Барвихи или Серебряного Бора — живой пример того, как ограничения формируют высокую стоимость.
3. Общая инфляция. Номинальный рост цен в рублях может происходить на фоне общего удешевления денег. Однако это не истинное подорожание, так как покупательная способность вырученной суммы не увеличится пропорционально. Вы не сможете купить на эти деньги два таких же дома или вдвое больше других товаров.
Стоит ли вкладываться в загородный дом?
Несмотря на сложную финансовую модель, смысл в загородной недвижимости, безусловно, есть. Главная ценность — не инвестиционная доходность, а качество жизни, возможность самореализации и создание семейного гнезда. Финансовых потерь можно избежать, если подходить к делу с умом: тщательно выбирать локацию с потенциалом, строить в гармонии с окружающей средой и внимательно анализировать рынок. Удача здесь чаще всего сопутствует тем, кто мыслит стратегически и не ленится изучать вопрос.
Надеюсь, этот анализ поможет вам принимать более взвешенные решения и, возможно, стать немного удачливее в вопросах недвижимости.
Больше интересных статей здесь: Стройка.
Источник статьи: Лавинообразный рост цен на загородную недвижимость. Когда его ожидать? Мнение практика.
