Реальная история долевого строительства в Сочи: ЖК «Москва»
Из окон офиса «Метрополь» открывается вид на жилой комплекс «Москва» в районе Светлана — яркий пример строительства по 214-ФЗ. Однако за красивым фасадом скрывается поучительная история. Управляющий партнёр Алексей Слесарев, указывая на здание, рассказал о проблемах, с которыми столкнулись дольщики: неработающая канализация, сброс стоков в ливнёвку, отключённые лифты. Были случаи, когда квартиры в этом доме пытались продать по 40 000 рублей за квадратный метр, а воду жители носили на высокие этажи в вёдрах. Ситуацию исправила лишь сплочённая инициативная группа жильцов, для многих из которых это было единственное жильё. К сожалению, это скорее исключение, чем правило в Сочи.
Жилой комплекс "Москва" на Курортном проспекте в районе Светлана. Фото: Иван Бадиков "Метрополь недвижимость"
Проблемы не единичны. Например, ЖК «Атлантис» годами находится в судебных тяжбах из-за нарушений противопожарных норм. Парадокс в том, что на информационных площадках объекты с нарушениями часто не имеют никаких пометок, а застройщики могут получать разрешения на строительство индивидуальных домов вместо заключений по 214-ФЗ, что создаёт иллюзию законности.
Алексей Слесарев рассказал о печальном опыте продаж объектов недвижимости в одном из крупных агентств недвижимости в Сочи. Застройщик, аффилированный с агентством, не только продал два проблемных дома, но и продолжает строить, но уже по 215-ФЗ.
Культура замалчивания проблем
В Сочи сложилась особая практика: дольщикам неловко или не принято предъявлять претензии застройщику. На этапе затянувшегося строительства многие думают: «Не буду портить отношения, мне ещё там жить». После сдачи дома эйфория от новоселья часто заглушает недовольство качеством. А если кто-то всё же решится на суд, может обнаружить, что на каждый подъезд у застройщика — отдельное юридическое лицо, которое закрывается после завершения строительства. Предъявлять претензии попросту не к кому.
214-ФЗ в этой ситуации не является панацеей. Застройщик не допустит посторонних (ни покупателей, ни риелторов) к внутренней кухне стройки. Проверить реальный график работ, качество материалов или наличие паспорта объекта практически невозможно для обычного человека. Все знают лишь цену и сроки, которые часто оказываются условными.
Минусы 214-ФЗ: чего закон не гарантирует
Главный миф — что 214-ФЗ гарантирует качество. Это не так. Закон не защитит вас от некачественного монтажа окон, плохой гидроизоляции, брака в вентиляции или неработающих лифтов. Если вы не специалист в строительстве, принимать объект перед подписанием акта лучше с независимым экспертом или грамотным агентом. Факт завершения строительства — ещё не синоним качества. Наличие агентского договора с солидарной ответственностью на этапе подбора объекта — это инвестиция в сохранение ваших средств и нервов.
Банкротство одного из крупных застройщиков Сочи сказалось не только на объектах, строящихся по 214-ФЗ. Под снос попали и апартаменты.
Финансовая дисциплина застройщика — тёмный лес. Информация о его реальном финансовом положении часто недоступна. Договор долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ — это особая форма, отдельная от Гражданского кодекса. Важный нюанс: если вы купили квартиру в рассрочку и не можете её оплатить, вы не сможете просто продать своё право. Сначала придётся полностью рассчитаться с застройщиком, получив справку об отсутствии задолженности, и только потом уступать право. Покупка в рассрочку по ДДУ сопряжена с высокими рисками.
Ограниченная ответственность при перепродажах
Рассмотрим цепочку: застройщик Захар продал квартиру инвестору Ипполиту за 1 млн, тот перепродал Потапу за 2 млн, а Потап — вам за 3 млн. Если стройка встанет, Захар будет нести ответственность перед вами только в рамках первоначальной суммы в 1 млн рублей. Остальные деньги, ушедшие по цепочке перепродаж, к его ответственности не относятся.
Обратите внимание: Строительство дома летом или зимой: плюсы и минусы.
Плюсы 214-ФЗ: реальные преимущества закона
Несмотря на минусы, у закона есть и сильные стороны. Объект по 214-ФЗ может строиться не только на государственной, но и на частной земле. Закон чётко определяет правила пользования общедомовым имуществом: лестничными клетками, придомовой территорией, крышей, закрепляя за каждым дольщиком его долю.
Одно из ключевых достижений — защита от двойных продаж, которая раньше была бичом сочинского рынка. Каждый ДДУ регистрируется в Росреестре, что делает невозможной продажу одной квартиры нескольким покупателям. Был случай, когда недобросовестный продавец в сговоре с застройщиком продал одну студию в ЖК «Абсолют» 11 раз. После вступления в силу норм 214-ФЗ такие махинации стали практически нереальны.
Также закон защищает права дольщика при смене застройщика. Если первоначальная компания обанкротилась, а дом достраивает другой девелопер, ваш договор остаётся в силе, и его условия не могут быть в одностороннем порядке изменены.
Как получить реальные гарантии, если закона недостаточно?
Если 214-ФЗ — не панацея, как же обезопасить свои инвестиции? Ключ — в выборе независимого профессионального сопровождения. Менеджер отдела продаж застройщика, по определению, представляет интересы компании, а не ваши. Нужен агент, который работает на вас.
Андрей Поздеев, управляющий партнёр «Метрополя», поясняет: опытные агенты, которые годами работают на рынке, имеют доступ к закрытой информации о застройщиках, их репутации и реальных сроках сдачи объектов. Они действуют как инвесторы и знают, кому можно доверять.
Запись отдела продаж на видео или диктофон ничего не даёт, даже в судебных тяжбах. Всегда нужно исследовать договор перед подписанием. Даже закон не даёт вам гарантий, когда будут прописаны особые условия.
Настоящий агентский договор должен включать полный цикл услуг:
1) Консультации, поиск и подбор объекта с анализом рисков.
2) Регулярный мониторинг хода строительства (включая фотоотчёты).
3) Представление ваших интересов в случае возникновения споров с застройщиком.
4) Совместная приёмка объекта, фиксация недоделок и составление рекламаций.
5) Сопровождение до момента получения ключей.
И, при необходимости, помощь в последующей перепродаже. Девиз такого специалиста: «Мы с тобой купили, мы с тобой продаём». Важно, чтобы в договоре были указаны ФИО конкретного агента, который несёт солидарную ответственность. Услуги агента обычно оплачиваются застройщиком из своей комиссии, но при этом агент остаётся независимым и может порекомендовать другого, более надёжного девелопера, если это необходимо.
Поэтому, когда в «Метрополь» приходит клиент с просьбой продать квартиру, купленную на стадии котлована, законный вопрос: «А где ваш агент, который помогал вам с покупкой?». Разница между тем, чтобы просто «впарить» объект и довести клиента до ключей с гарантией качества — огромна. Не идите в отдел продаж застройщика в одиночку — обращайтесь к независимым экспертам, которые заинтересованы в долгосрочном результате, а не в разовой сделке.
Больше интересных статей здесь: Стройка.
Источник статьи: Плюсы и минусы действия 214 фз в Сочи. Что из этого получилось?.
