«Москва» не сразу строилась. Пример долевого строительства жилого комплекса в Сочи
Окна офиса «Метрополь» выходят прямо на прекрасное здание, расположенное в районе Светлана, жилой комплекс «Москва». Комплекс который, к слову сказать, строился, как это любят говорить риэлторы, по 214 ФЗ. В конце статьи мы расскажем как отличить грамотного специалиста по продаже недвижимости от дилетанта. Открою вам секрет: «Риэлторы этот закон не знают, они его просто не читали. А если и читали, то не знают как его правильно толковать» (Не согласны, пишите в комментариях)
Жилой комплекс "Москва" на Курортном проспекте в районе Светлана. Фото: Иван Бадиков "Метрополь недвижимость"Управляющий партнёр Алексей Слесарев показал на здание рукой и поведал мне невеселую историю:
- Про этот дом узнал весь Сочи, когда всплыла на свет горькая правда: представьте, в центре города под нашими окнами люди сливали стоки в ливневку, канализационная система не работала. Не работали лифты. В чатах ВК можно найти историю, как пару лет назад люди не могли продать тут свои квартиры по бросовой цене 40 000 рублей за квадрат, а воду носили на 22 этаж по лестницам в ведрах. Повезло, что нашлись пробивные люди, сбились в инициативную группу и довели свой дом до ума. У них выхода не было: для многих это было единственное жилье. Но это, скорей, не правило, а редкое исключение.
Тот же ЖК «Атлантис» до сих пор участвует в судебных прениях. Заключение на строительство есть, но дом строится на небезопасном расстоянии от существующего дома. Сегодня, для некоторых противопожарные нормы, не существуют. Где экспертиза МЧС? И так может быть.
Алексей Слесарев рассказал о печальном опыте продаж объектов недвижимости в одном из крупных агентств недвижимости в Сочи. Застройщик аффилированный с агенством не только продал два проблемных дома, но и продолжает плодить дома но только уже по 215 ФЗ. Но самый печальный парадокс таится в базе агенств недвижимости и информационных площадок недвижимости. Объекты с многочисленными нарушениями не имеют никаких ограничений, можно найти информацию о получении застройщиком разрешения на строительство индивидуального жилого дома взамен заключения о соответствии объекта 214 ФЗ. Все будут ссылаться на объект и застройщика, мол дело всё в нем.
Не омрачать радость претензиями
В городе #Сочи сложилась уникальная практика: как-то не принято (не ловко что ли) выставлять претензии застройщику. На этапе затянувшейся строки это один мотив: «Зачем портить отношения, мне еще там жить», а когда дом готов – спирает дыхание в зобу от радости. Да уж, когда рядом дома идут под бульдозер и то верно: не до жиру, быть бы живу.
Но если прецедент случится, и удрученный качеством дольщик обратится в суд, но он с удивлением узнает, что на каждый подъезд дома у застройщика – отдельное юрлицо. Как достроит, так закроет! Претензии обращать не к кому…
И 214 ФЗ в этом смысле не дает никакой гарантии. Ни один застройщик не подпустит чужака (хоть покупателя, хоть риелтора) к поднаготной стройки: когда будет сдан объект и какого качества? Невозможно человеку со стороны проверить ход строительства. Нет графика строительства и нет паспорта объекта. Зато все знают сколько и во сколько. А вы говорите «ФЗ», «двести четырнадцать»...
#Минусы 214 ФЗ
Закон этот не имеет никакого отношения к качеству стройки в Сочи. Он не защитит вас как дольщика от некачественных установки и монтажа окон, гидроизоляции, брака в обустройстве вентиляционной системы… Если вы не строитель, то принимать объект перед подписанием акта о приемке лучше со специалистом (читай: своим агентом). Достроили и отлично, во всем остальном разберёмся. Подписанный агентский договор, в котором указана солидарная ответственность с покупателем при покупке недвижимости, на стадии подбора – это сохранение средств, сохранение нервов, которые вообще не измеришь деньгами. После покупки проблемной недвижимости в Сочи не одного дольщика инфаркт хватил. Увы, мечты о гарантии качества разбились о прибрежные скалы.
Банкротство одного из крупных застройщиков Сочи сказалось не только на объектах строящихся в соответствии 214 ФЗ. Под снос попали и апартаментыВспомним о банкротстве застройщика и его проблемах с законом. В этом качестве законодательство о долевом строительстве в Сочи ни как не соблюдается. Вообще, на сайтах застройщиков ничего конкретного о финансовой дисциплине нет. Задайтесь вопросом откуда информация у риэлтора? Необходимо помнить, что договор долевого участия в строительстве, определенный 214 ФЗ, отдельная форма договора от фундаментального Гражданского кодекса РФ.
Без согласия с застройщиком или наличия справки о полной оплате задолженности по Договору долевого участия уступить право на вновь образуемый объект не возможно. О чём это говорит? Если вы купили недвижимость в рассрочку и у вас возникли сложности с оплатой, вам придётся сначала залезать в долги и только потом вы получите возможность уступить своё право (продать). Покупка в рассрочку по Договору долевого участия очень рискованно!
ФЗ в случае ЧП поможет?
Проследим цепочку. Ипэшник Ипполит купил у застройщика Захара квартиру за миллион, продал Потапу за два. Петр оказался успешным инвестором и продал вам за три.
Обратите внимание: Строительство дома летом или зимой: плюсы и минусы.
#Плюсы 214 ФЗ
Объект, который строится в соответствии с законом может располагаться не только на государственной или муниципальной земле.
Закон наконец-то определил правила пользования общедомовой собственностью (доля в общем имуществе): лестничные клетки и пролеты, придомовая территория и даже крыша.
Закон защищает покупателя Потапа от недобросовестного риелтора, который в сговоре с застройщиком Захаром могут творить чудеса. Один ушлый парень из числа приближенных к Захару продал одну и ту же студию в ЖК «Абсолют» 11 раз. Обманутые дольщики остались ни с чем. Несмотря на то, что риелтор осужден, взыскание гражданского долга по уголовному делу не предусмотрено. Да и истребовать особо то нечего, всё потрачено. Со вступлением в силу пресловутого ФЗ каждый Договор долевого участия регистрируется в Росреестре и ваш объект не может продан два и более раз. Благодаря закону была решена проблема двойных продаж – бич Сочи.
Также вы защищены, если первый застройщик ушел в небытие, а достраивает дом другой. Сколько раз бы не менялся человек или юрлицо, договор с вами расторгнуть невозможно.
Уж если ФЗ 214 не лакмусовая бумажка, что тогда?
Как защитить себя от профанации, если ФЗ только на бумаге, а по сути стройка и коммуникации без нормальных перспектив? Как мы только что выяснили, что новостройка по ФЗ 214 не гарантирует, что вы получите жилье, что оно будет достроено и будут функционировать все коммуникации. Гром средь ясного Сочинского неба. Не правда ли?
Если вы хотите иметь гарантию не в виде мифического ФЗ 214, а реальную защиту своих средств, то нужно выбрать не заинтересованное, не аффилированное с застройщиком лицо. Представитель Захара, трудоустроенный у него менеджер из отдела продаж таковыми, увы, не являются. Почему? Давайте сходим за ответом к управляющему партнеру компании «Метрополь», который и открыл мне глаза на подводные течения #фз 214. И вот что мне сказал Андрей Поздеев:
- Уж коль скоро покупатель не может получить напрямую все необходимые для принятия решения о покупке документы и знания, то можно положиться хотя бы на опыт и мозги агентов. Эти люди не первый год добывают свой хлеб на поприще Сочинской недвижки, через их руки проходит поток, а значит есть практика, понимание, кому можно доверить свои и ваши кровные. Да, многие агенты – инвесторы. Информацию о надежности или потенциальной провальности объекта агент получает из своих собственных источников, доступ к которым обычным людям закрыт.
Запись отдела продаж на видео или диктофон ничего не даёт, даже в судебных тяжбах. Всегда нужно исследовать договор перед подписанием. Даже закон не даёт вам гарантий когда будут прописаны особые условия.При составлении договора в тексте должны быть следующие пункты
1) Рекомендации, поиск и подбор объекта
2) Полная информация о ходе строительства (включая фото)
3) Представление ваших интересов в случае судебного спора
4) Совместная приемка объекта, указание на недоделки и огрехи
5) Последний этап - получение ключей
И финал финалов (при необходимости) – перепродажа, процесс, который самостоятельно и успешно пройти невозможно, поскольку с рекламным бюджетом миллиардера-застройщика бодаться бессмысленно. Потапу до Захара – как пешком до Китая. Лозунг настоящего агента «мы с тобой купили, мы с тобой продаем».
• Обязательное условия оформления такого договора – это с одной стороны ваше ФИО, а с другой стороны – ФИО непосредственно вашего агента. Не руководителя компании, а того человека, который помогает вам сделать выбор. Агент несет ответственность, делит ее вместе с вами до победного конца.
Оформление договора - услуга для вас бесплатная, этот процент платит застройщик. Но ваш агент не устроен у него на работу, имеет независимый взгляд и может при необходимости привести вас к другому, более надежному застройщику. Согласно договору агент вместе с вами видит конечный результат - связку ключей.
Отмечу, что практически ни одно #агентство недвижимости кроме «Метрополя» не берет на себя весь этот спектр услуг, которые на мой взгляд кажутся ничуть не завышенными, а вполне разумными.
Неудивительно, что когда в офис «Метрополя» приходит товарищ с просьбой продать его инвестиционный объект, купленный на стадии котлована, его здесь резонно спрашивают: «Слушайте, а где же ваш агент, через которого вы это жилье прикупили?».
Действительно, а где он? Спихнуть дольщику воздух неготовой новостройки или довести клиента до ключей – между двумя этими понятиями лежит пропасть! Не идите самостоятельно в отдел #продаж застройщика – идите к стороннему агентству, которое заинтересовано не только в продаже, но и контроле. Толковый #агент по недвижимости подберет то, что надо. Проверит соответствие цены качеству. Он понимает, будет ли достроен объект и насколько быстро? Зная поднаготную застройщиков как свои пять пальцев, агент имеет представление, будет ли соответствовать конечный результат заявленной в буклете картинке.
Больше интересных статей здесь: Стройка.
Источник статьи: Плюсы и минусы действия 214 фз в Сочи. Что из этого получилось?.