Инвестиции в землю — это стратегически верное решение для бизнеса, отличающееся относительно низкими эксплуатационными расходами. В отличие от объектов капитального строительства, земельный участок не требует постоянных затрат на содержание. Основные обязательства владельца сводятся к ежегодной уплате земельного налога и поддержанию территории в надлежащем состоянии.
На практике часто возникает ситуация, когда компания планирует приобрести землю для последующей перепродажи или строительства коттеджей с целью их реализации. Для успешной реализации такого проекта необходимо тщательно проработать несколько ключевых моментов.
Ключевые этапы подготовки к инвестициям в землю
1. Анализ категории и вида разрешенного использования (ВРИ)
2. Изучение местного налогового законодательства
3. Проверка градостроительного плана территории
Участки, полностью готовые к строительству и не имеющие юридических рисков, как правило, имеют высокую стоимость. Однако существует альтернативная и часто более выгодная стратегия: покупка земли с одним ВРИ с последующим его изменением на нужный. Давайте подробно разберем, как происходит эта процедура.
Правовые основы: категории и виды использования земли
Все земли в России разделены на категории, что закреплено в Земельном кодексе. Наиболее распространенными среди них являются земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, а также земли промышленности и лесного фонда.
Конкретные виды разрешенного использования (ВРИ) устанавливаются в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Росреестра. К ним относятся, например, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садоводство, ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), коммерческая застройка и многие другие.
Важно понимать, что ВРИ делятся на три типа: основной, условно разрешенный и вспомогательный. Основной вид определяется классификатором для каждой территориальной зоны. Условно разрешенный вид требует получения специального разрешения через процедуру публичных слушаний. Вспомогательные виды могут использоваться только совместно с основным или условно разрешенным.
Использование участка не по целевому назначению влечет за собой серьезную ответственность. Согласно статье 8.8 КоАП РФ, за такое нарушение может быть наложен административный штраф, размер которого может достигать 700 000 рублей. В крайних случаях, по статье 284 ГК РФ, участок может быть принудительно изъят у собственника.
Обратите внимание: Последствия неправильного использования герметиков.
Процедура изменения ВРИ регламентируется Градостроительным кодексом РФ (статья 37).Как изменить вид разрешенного использования: пошаговая инструкция
Первым шагом для инициатора изменений должно стать изучение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) своего муниципального образования, а также градостроительного плана территории. Эти документы содержат исчерпывающую информацию о возможных ВРИ для каждой зоны.
Для получения разрешения на условно разрешенный вид использования заинтересованное лицо подает заявление в специальную комиссию при органах местного самоуправления. Далее комиссия организует публичные слушания, расходы на проведение которых несет заявитель. Информация о предстоящих слушаниях публикуется в официальных СМИ, на сайте администрации и на информационных стендах. Порядок проведения этой процедуры детально прописан в статье 5.1 Градостроительного кодекса.
Срок проведения публичных слушаний устанавливается местным законодательством, но не может превышать одного месяца.
Если нужный вид использования уже предусмотрен градостроительным регламентом как условно разрешенный, а заявитель хочет его установить, публичные слушания могут не проводиться. В этом случае необходимо обратиться в местную администрацию за получением градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Этот документ выдается бесплатно правообладателю земли или его законному представителю.
В случае отказа в предоставлении разрешения на изменение ВРИ, такое решение можно обжаловать в судебном порядке.
Налоговые последствия изменения ВРИ
Как было отмечено ранее, вопрос налогообложения крайне важен для инвестора. Земельный налог относится к компетенции местных властей, а его база рассчитывается от кадастровой стоимости участка. Законом установлены предельные налоговые ставки:
• 0,3% — для земель, используемых в некоммерческих целях: жилищный фонд, сельскохозяйственные угодья, ЛПХ, садоводство и огородничество.
• 1,5% — для всех остальных категорий земель, включая те, что используются в предпринимательской деятельности.
Таким образом, если целью является строительство домов для последующей продажи (коммерческая деятельность), земельный налог будет рассчитываться по ставке 1,5%.
Вопросы изменения ВРИ и инвестиций в землю носят сложный, индивидуальный характер и сильно зависят от местных нормативных актов. Без профессиональной юридической поддержки правильно оценить все риски и спланировать действия бывает затруднительно. Наша юридическая служба предоставляет консультации и правовое сопровождение для физических и юридических лиц по всей России, помогая разработать оптимальную стратегию инвестирования в земельные активы. Подробнее – здесь.
#ври #категории земель #земля #инвестиции #права #закон #коттеджный посёлок #строительство домов
С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.
Больше интересных статей здесь: Стройка.
Источник статьи: Рубрика ответы на вопросы. Изменение вида разрешенного использования земли.
