Апартаменты, спекулянты и дешевая ипотека: почему рынку недвижимости нужно госрегулирование

Дешевая ипотека, призванная помочь людям, неожиданно стала инструментом для спекуляций. Застройщики массово перешли на строительство апартаментов, которые выгодны им, но создают проблемы для жителей и города. В этой ситуации назрела необходимость в государственном регулировании цен и правил игры на рынке жилья.

Апартаменты: источник сверхприбылей для застройщиков

Массовый переход строительных компаний на возведение апартаментов — не случайность, а продуманная стратегия. Апартаменты, формально являясь коммерческой недвижимостью, позволяют застройщикам существенно увеличить маржинальность проектов. В чем же секрет их высокой доходности?

1. Земля и правовой статус. Участки под коммерческую застройку стоят дешевле. Кроме того, продажа апартаментов часто обходит строгие нормы 214-ФЗ, защищающего дольщиков, и позволяет не использовать эскроу-счета, что упрощает и удешевляет процесс для застройщика.

2. Минимум требований к качеству. К апартаментам не предъявляются жесткие строительные нормативы, обязательные для жилья. Застройщики экономят на звукоизоляции, инсоляции, соблюдении температурного режима и других параметрах, критически важных для комфортного проживания. Результат — дома, где слышимость между помещениями крайне высока.

3. Ценовой парадокс. Изначально более дешевые, апартаменты на волне ажиотажного спроса почти сравнялись в цене с обычными квартирами. Скидка сократилась с 15% до символических 5%, что делает их покупку для конечного потребителя менее оправданной.

4. Отсутствие социальных обязательств. Застройщик апартаментов не обязан участвовать в программах реновации, строить детские сады, школы или создавать полноценную инфраструктуру для будущих жильцов. Эта нагрузка ложится на уже перегруженные городские системы.

5. Скрытые издержки для города. Поскольку апартаменты часто покупаются для сдачи в аренду обычным семьям, именно городская инфраструктура вынуждена компенсировать отсутствие социальных объектов в таких комплексах.

Дешевая ипотека как топливо для спекулятивного бума

Государственные программы льготного кредитования, призванные стимулировать спрос, дали обратный эффект. Низкие ставки привлекли не только тех, кто нуждается в жилье, но и спекулянтов, скупающих недвижимость для последующей перепродажи или сдачи. Особенно ярко это проявилось на рынке апартаментов, спрос на которые в Москве вырос в 2,5 раза.

Покупка апартаментов часто является инвестицией, а не решением жилищного вопроса. Это ставит под сомнение саму логику использования льготной ипотеки для такой недвижимости. Если цель — заработок, справедливо было бы финансировать такие сделки по рыночным, а не субсидированным ставкам, оставив льготы тем, кто покупает жилье для себя.

Итог: одна квартира по цене трех

Инфляция, превысившая прогнозы, и последовавшее за ней резкое повышение ключевой ставки ЦБ до 9,5% кардинально изменили ситуацию. Дешевых денег больше нет. Переплата по ипотеке для нового заемщика теперь может составить от 1,7 до 2,3 раза от первоначальной стоимости жилья. Банки, пытаясь удержать спрос, могут лишь растягивать срок кредита на 30 лет и более, что лишь увеличивает итоговую переплату. Фактически, беря одну квартиру, человек выплачивает за три.

Обратите внимание: Покупка квартиры по договору уступки прав? Как? Зачем? и почему?.

Путь к решению: нормативы, целевая поддержка и госрегулирование

Рынок, движимый исключительно прибылью, не способен саморегулироваться в социально значимой сфере. Последние два года показали, что без вмешательства государства ценообразование в строительстве выходит из-под контроля. Стоимость стройматериалов, по данным из разных источников, росла на 50-300%, что напрямую влияло на конечную цену квадратного метра.

Для исправления ситуации необходимы системные меры:

1. Норматив жилья и адресная ипотека. Следует ввести социальную норму площади на человека. Льготная ипотека должна предоставляться только тем семьям, чья текущая жилплощадь не дотягивает до этого норматива. Покупка жилья сверх нормы должна финансироваться по рыночным ставкам.

2. Фиксация цен для нуждающихся. Для квартир, приобретаемых по социальным программам, необходимо законодательно зафиксировать максимальную стоимость квадратного метра, чтобы исключить произвол застройщиков.

3. Государственное регулирование всей цепочки. Это ключевая мера. Государство должно контролировать цены не только на конечное жилье, но и на строительные материалы, тарифы естественных монополий (электроэнергия, ж/д перевозки) и ограничивать размер наценки застройщика. Без этого ипотечный долг рискует превратиться в многопоколенчную кабалу.

Предыдущие статьи в разделе на эту тему:

1. Почему кредитчики перегрели рынок жилья, и кто за это будет расплачиваться?

2. Красивая жизнь пусть даже в кредит. Как я оказалась в долговом штопоре?

3. Хлесткий урок долгового рабства. Почему я больше не беру кредиты?

4. Клиент обижен, дешевых кредитов больше нет, склады затовариваются. Когда ждать автомобили по РРЦ?