В России идея создания единой государственной классификации жилых новостроек периодически возникает на протяжении многих лет. Несмотря на прошлые попытки, например, разработку «Единой классификации» фондом РЖС около десяти лет назад, рынок по-прежнему живет по внутренним, неформальным правилам. Недавно законодатели снова вернулись к этой теме, предложив Минстрою, «Дом.РФ» и ФАС проект по стандартизации подходов к определению класса жилья. Инициаторы считают, что это защитит покупателей от маркетинговых уловок, когда застройщики позиционируют объект «на класс выше». Мы обсудили с экспертами рынка, насколько такая инициатива реализуема и нужна ли она вообще.
Классификация новостроек – дело тонкое. Фото: Мир Квартир
Слишком много нюансов для жестких рамок
По мнению генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, любая стандартизация неизбежно субъективна. Рынок жилья — динамичная система, где тренды и технологии постоянно меняются. Границы между классами размываются: проекты бизнес-класса все чаще получают опции, ранее характерные для премиум-сегмента. Жесткие нормативы, требующие долгих согласований для обновления, могут стать тормозом для развития отрасли, считает эксперт.
Управляющий партнер «Метриум» Надежда Коркка поддерживает эту точку зрения: регулярная актуализация официальных стандартов потребует огромных бюрократических усилий, что замедлит реакцию рынка на изменения и увеличит нагрузку на ведомства.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев уверен, что стандарты должны рождаться внутри профессионального сообщества — среди застройщиков, архитекторов и ассоциаций потребителей. Государственное регулирование здесь нежизнеспособно по двум ключевым причинам. Во-первых, представления о комфорте и качестве эволюционируют, и законы не успеют за этими изменениями. Во-вторых, российские регионы сильно отличаются друг от друга: то, что в Москве считается «бизнесом», в другом городе может быть «экономом».
Совладелец Группы Родина Владимир Щекин видит в стандартизации риск вредной избыточной регламентации. Чтобы определить класс, чиновникам придется вникать в детали: является ли итальянский мрамор признаком премиума или бизнеса, достаточно ли системы доступа по смартфону или обязательна биометрия. В итоге стандарт либо станет чрезмерно детальным и спорным, либо будет настолько размытым, что потеряет всякий смысл.
Маркетинговый инструмент, а не истина в последней инстанции
Большинство экспертов полагают, что единая классификация не столько прояснит ситуацию для покупателя, сколько запутает его. Рынок слишком подвижен: технологии, бывшие эксклюзивными вчера (например, «умный дом»), сегодня становятся массовыми. Критериев, по которым оценивается проект, — десятки, и свести их в единую систему с четкими весами практически невозможно.
«Проблему можно выразить старой фразой: «Вам шашечки или ехать?». Классификация — это в первую очередь маркетинговый маяк для первоначального ориентирования, — поясняет маркетолог ГК «Бэсткон» Сергей Ковалев. — Как сравнить дом с дорогим фасадом и ЖК с большим двором? Как учесть виды из окон? Если в проекте 40% параметров — «бизнес», 59% — «премиум», а 1% (отсутствие паркинга) — «эконом», то к какому классу его отнести?». Сам Ковалев в таком гипотетическом случае отнес бы объект к комфорт-классу.
Обратите внимание: Покупка квартиры по договору уступки прав? Как? Зачем? и почему?.
Все так быстро меняется: вчера был "бизнес", а сегодня это уже "комфорт". Фото: Мир Квартир
Владимир Щекин приводит еще один пример: один дом отделан редким камнем, а в другом бетонные поверхности оставлены как элемент дизайна от архитектора с мировым именем. Как объективно сравнить эти подходы и присвоить класс? Таких спорных ситуаций будет множество.
Покупатель сам сделает выбор
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова отмечает, что основные споры ведутся вокруг границы между стандарт- и комфорт-классом, где ценовой разрыв может достигать 20-25%. Однако эксперты единодушны в другом: современный покупатель не ведется на ярлык, он изучает конкретные характеристики продукта.
«Все ключевые параметры — от планировок до материалов отделки фасада — закреплены в проектной документации и декларации. Смешение характеристик неизбежно, и окончательный вердикт выносит потребитель, голосуя рублем», — подчеркивает Сергей Ковалев.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев добавляет, что покупатель сегодня прагматичен и юридически подкован. Его интересует не название класса в рекламе, а фактическое наполнение квартиры и ЖК. Процесс размывания границ между сегментами, когда более доступное жилье перенимает черты дорогого, идет уже несколько лет, и клиенты это учитывают.
На что ориентироваться покупателю
Несмотря на всю условность, на рынке стихийно сложилась классификация, которая помогает сориентироваться. Обычно выделяют пять сегментов:
- Стандарт-класс (ранее «эконом»). В Москве таких проектов почти не осталось.
- Комфорт-класс — основа массового рынка.
- Бизнес-класс — повышенная комфортность и статус.
- Премиум-класс — высокобюджетное жилье, близкое к элитному.
- Элитный сегмент.
Как поясняет директор по аналитике ГК «Пионер» Евгений Межевикин, класс определяет совокупность факторов: инженерные системы, высота потолков, планировки, тип паркинга, материалы фасадов, дизайн общественных зон, а также локация и окружение. Чем выше показатели по каждому из этих пунктов, тем выше класс объекта. Детальную классификацию можно найти в материалах риелторских компаний.
Границы будут размываться и дальше
Участники рынка считают, что процесс «перетекания» характеристик из одного сегмента в другой дополнительно ускорится из-за санкций и необходимости замены импортных материалов и оборудования. Это потребует изменений в проектах, иногда на конструктивном уровне.
«Конвергенция классов уже глубока. В Москве премиум от элитки часто отличается только локацией, а комфорт все ближе к бизнесу. Но тренды меняются, и прогнозировать развитие сложно, — говорит Дмитрий Голев. — В условиях рецессии мы можем увидеть либо слияние классов в некий усредненный «бизнес+», либо, наоборот, поляризацию — появление очень спартанского «комфорта» и эксклюзивного «премиума»».
Надежда Коркка согласна, что размывание границ — долгосрочный тренд. Застройщики будут добавлять недорогие, но эффектные опции, чтобы позиционировать проект выше. При этом истинное влияние санкций и импортозамещения на качество и классификацию жилья станет понятно только тогда, когда на рынок выйдут ЖК, полностью спроектированные уже в новых реалиях.
#новостройки #жилье бизнес-класса #квартиры экономкласса #элитная недвижимость #строительство
Почему квартиры на вторичном рынке Москвы будут падать в цене
Новостройки начали дешеветь в самых «перегретых» городах
Рефинансирование ипотеки: порядок действий
Подписывайтесь на наш сайт-сайт МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Больше интересных статей здесь: Стройка.
Источник статьи: Почему девелоперы не хотят стандартизировать типы жилья на государственном уровне.
