Ключевые тренды рынка новостроек
На площадке дискуссионного клуба Urban Space ведущие эксперты рынка недвижимости — руководители девелоперских компаний, консультанты и аналитики — детально обсудили трансформацию рынка новостроек в новых экономических реалиях. В фокусе внимания были факторы, которые будут формировать жилищный продукт в 2023 году, а также общие ожидания от рынка. Мероприятие, организованное премией Urban Awards и сообществом Urban Community, прошло в отеле Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park.
Аналитика рынка: спрос, цены и покупательская способность
Сергей Лобжанидзе, директор платформы bnMAP.pro, представил анализ текущей ситуации. Он отметил устойчивую тенденцию к уменьшению средней площади квартир, выставляемых на продажу. Например, в Старой Москве этот показатель снизился с 57 кв. м в 2021 году до 50 кв. м в 2022-м, при этом растет доля предложения компактных квартир площадью 20-25 кв. м. По мнению эксперта, эта тенденция сохранится.
С мая 2022 года существенных изменений в ценовой конъюнктуре не наблюдается. Хотя цены могут корректироваться на этапе выставления лотов, значительного роста при переходе к реальным сделкам нет. Аналогичная картина характерна и для многих городов-миллионников, что указывает на достижение рынком предела покупательной способности. По данным на момент выступления, средняя цена «квадрата» в Старой Москве составляла 319 тысяч рублей, а самый популярный бюджет покупки укладывался в 5-6 миллионов рублей. По востребованности у покупателей лидирует Московская область, за ней следуют Новая и Старая Москва.
Ипотека стала ключевым драйвером сделок: в Москве с ее помощью совершается около 75% покупок, в области — 85%, а в Новой Москве показатель приближается к 90%.
Поведение инвесторов и динамика спроса
Активность инвесторов на рынке новостроек была наиболее высокой в апреле-мае. В течение лета доля инвестиционных сделок не превышала 2,5%, что говорит о выжидательной позиции этой категории покупателей. Ноябрь и декабрь станут переломными месяцами, которые покажут, ждет ли рынок возврат к волатильности и росту оборотов или продолжение спада.
О значительном снижении спроса сообщила Ольга Сидоренко, директор по развитию «Сделка.рф». Конверсия лидов в договоры во многих российских городах упала в 3-4 раза по сравнению с февралем 2022 года. Время принятия решения о покупке увеличилось: в Москве — с 7 до 30 дней, в регионах — до полугода. Эта ситуация напоминает эксперту вторую половину 2020 года, последовавшую за пандемийным кризисом. Несмотря на восстановление объемов ипотечного кредитования к сентябрю, условия одобрения займов ужесточились. Если раньше одобрение занимало около 2 часов, то теперь — до суток. Исключением стал Сбербанк, сохранивший прежние темпы. При этом средний ежемесячный платеж по ипотеке с начала года остался на уровне 30 000 рублей.
Портрет покупателя и эволюция продукта
Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент», отметила, что основными потребителями новостроек становятся поколения Y (1984-1996 гг.р.) и Z (1997 г.р. и моложе). Для них ключевыми ценностями являются функциональность, прагматизм, безопасность, эстетика и разумное потребление.
Петр Кирилловский, директор департамента развития продуктов ГК ФСК, поделился видением того, как новая реальность повлияет на продукт с 2023 года. Он ожидает роста объемов жилья комфорт-класса в пределах Старой Москвы, в то время как доля бизнес-класса может сократиться — ситуация, аналогичная периоду 2014-2015 годов. Вторая очевидная тенденция — дальнейшее уменьшение средней площади квартир, что диктуется снижением доходов населения и условиями ипотечного кредитования. Третий тренд — повышение уровня стандартизации решений в проектах, что сделает их более предсказуемыми. Четвертый важный аспект — усиление роли государственного регулирования, примером чему служит инициатива Мособлархитектуры по ограничению строительства квартир площадью менее 28 кв. м.
Обратите внимание: Решили строить дом! Первые ошибки.
Качество в премиум-сегменте и комплексный подход
Диана Нилиповская, коммерческий директор ГК «Пионер», выделила составляющие качественного продукта в премиальном сегменте. Основа — удачно выбранная локация и комплексное развитие территории с созданием комфортной городской среды, где в шаговой доступности есть жилье, работа и вся необходимая инфраструктура. Важны продуманные планировки с эргономикой пространства: большая кухня-гостиная, гардеробные, санузлы при спальнях. Особое внимание уделяется архитектуре, отделке и инженерным решениям.
Юрий Юров, основатель компании Marmax, добавил, что в современных проектах, независимо от масштаба, создаются многофункциональные общественные пространства: районные центры, коворкинги, детские и фитнес-зоны, площадки для мероприятий.
Проектирование и избегание ошибок
Эксперты сошлись во мнении, что любое дизайнерское или конструктивное решение (например, создание террас) должно предварительно согласовываться с инженерами-проектировщиками. Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda Intelligent Development, на конкретных примерах показал типичные ошибки девелоперов и подчеркнул необходимость проверки первоначальной идеи на реализуемость и непрерывного маркетингового контроля на всех этапах проекта.
Импортозамещение и логистические вызовы
Важной темой дискуссии стало импортозамещение. Павел Малахов, заместитель руководителя аппарата НОСТРОЙ, представил «Каталог импортозамещающих строительных материалов и оборудования», содержащий 1940 наименований. Этот электронный сервис призван помочь девелоперам в поиске российских или дружественных аналогов.
Илья Перцев, коммерческий директор АО «МЭЛ», подтвердил готовность российских заводов работать в сегментах бизнес и премиум. При этом он предостерег от излишней ориентации на китайских и турецких производителей, указав на риски: длительные сроки доставки (до 120 дней из Китая), сложности логистики, низкий интерес иностранных поставщиков к российскому рынку из-за небольших объемов, волатильность валютных курсов.
Виктор Ружин, директор по продажам компании Sanext, дал рекомендации по снижению рисков задержек поставок инженерного оборудования. Среди них: отказ от жесткой привязки к конкретным брендам в технических заданиях, формулировка требований к характеристикам материалов на ранних стадиях проектирования и распределение поставок между несколькими компаниями при сжатых сроках.
В дискуссии также участвовали представители ГК «Кортрос», бюро «Дайер», Московского инновационного агентства, ГК «Самолет», GloraX и других компаний.
Ранее эксперты уже прогнозировали сокращение объемов ввода новостроек в России в ближайшие годы.
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Стройка.
