В рамках дискуссионного клуба Urban Space первые лица девелоперских компаний, консультанты и аналитики обсудили, как изменится рынок новостроек в текущих условиях, какие факторы будут влиять на формирование продукта, а что в принципе , можно ожидать от 2023? Мероприятие прошло в отеле Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park. Организаторами дискуссионного клуба являются главный приз рынка недвижимости Urban Awards и сообщество ведущих девелоперов и девелоперов Urban Community.
Сергей Лобжанидзе, директор платформы bnMAP.pro, рассказал собравшимся о текущей ситуации на рынке новостроек. По его словам, сегодня наблюдается четкая тенденция к снижению средней площади выставленных на продажу домов. Так в старой Москве с 57 квадратных метров в 2021 году до 50 в 2022 году. При этом увеличивается доля предложения 20-25 квадратных метров. Тенденция с небольшими лесосеками сохранится повсеместно, считает эксперт.
С мая 2022 года аналитики не видели существенных изменений ценовой конъюнктуры. Цены могут меняться во время выставки, но существенного роста при переходе на сделки нет. Аналогичная ситуация во многих городах-миллионниках. Это означает, что рынок уже имеет определенный предел покупательной способности. Сейчас, по объявлениям, средняя цена квадратного метра в Старой Москве составляет 319 000 рублей. Самый популярный бюджет покупки находится в пределах 5-6 миллионов рублей. На первом месте по востребованности у покупателей Московская область, затем Новая Москва и сначала Старая Москва.
Около 75% сделок сейчас в Москве осуществляются с привлечением ипотечных средств, в Московской области этот показатель достиг 85%, в Новой Москве уже почти 90%.
Аналитики также следили за поведением инвесторов. Основное производство сделок пришлось на апрель-май. На протяжении всего лета доля комиссий не превышала 2,5%. Большинство условных инвесторов предпочли занять выжидательную позицию. Поэтому ноябрь-декабрь – принципиально важные месяцы, которые дадут понять, придет ли рынок к волатильности или возврату оборотов, или продолжит падение дальше.
Значительное падение спроса отметила и Ольга Сидоренко, директор по развитию «Сделка.рф». Конверсия лида в договор во многих городах России снизилась в 3-4 раза с февраля 2022 года. При этом как в Москве, так и в регионах увеличилось время принятия решения о покупке. Раньше это было 7 дней и 30 дней соответственно, теперь до 30 дней в Москве и полгода в регионах. По ее словам, эта ситуация во многом напоминает вторую половину 2020 года после пандемии. Хотя к сентябрю удалось восстановить объемы ипотечных кредитов, а где-то даже вернуться к значениям рекордного 2021 года. Эксперт также отметил, что условия одобрения ипотечных кредитов выросли. Если до объявления мобилизации клиенты получали одобрение в течение 2 часов, то теперь до суток. ПАО «Сбербанк» — единственный кредитор, сохранивший прежний темп одобрения. Однако размер среднего платежа по ипотеке с начала 2022 года не изменился и находится на уровне 30 000 рублей в месяц.
По словам генерального директора ГК «БЭЛ Девелопмент» Елены Комиссаровой, основными потребителями становятся поколения Y (1984-1996 г.р.) и Z (1997 г.р.). Молодежь ориентируется на функциональность, прагматизм, конфиденциальность, безопасность, эстетику и разумное потребление.
Как новая реальность повлияет на продукт с 2023 года, рассказал Петр Кирилловский, директор департамента развития продуктов Группы компаний ФСК. По его мнению, мы все ждем увеличения объемов жилья комфорт-класса в черте старой Москвы. Бизнес-класс, наоборот, может быть меньше. Произойдет то, что было в 2014-2015 годах. Комфорт, выжатый из МКАД, начнет возвращаться. С одной стороны, новости плохие.
Обратите внимание: Решили строить дом! Первые ошибки.
С другой стороны, некоторые привлекательные районы станут более доступными. Другая очевидная тенденция — уменьшение средней площади квартиры. Принципы, по которым живут региональные рынки, постепенно приходят в Москву. Например, нет серьезной вариации жилья. Тип и площадь определяются процентной ставкой по ипотеке. Когда доходы людей падают, все понимают, что должны падать и квадратные метры. Третий момент – повышение уровня стандартизации решений. Они будут становиться все более и более предсказуемыми. Петр считает, что мы придем к соотношению стандартных и нестандартных решений 50% на 50%, может быть, даже 70% на 30% в пользу стандартного. Четвертая тенденция – усиление роли государственного регулирования. В начале 90-х девелоперы вывели на рынок интересные объекты, что повлияло на рост ожиданий и запросов покупателей. Разработчики были вынуждены изобретать и изобретать необычные фишки, чтобы их оправдать. Как правило, в такой ситуации на первый план выходит государственное регулирование. Теперь это можно увидеть на примере работы Мособлархитектуры. Агентство направило застройщикам предупредительное письмо, предупредив о намерении ограничить их на законодательном уровне в строительстве малогабаритных жилых помещений (менее 28 кв м), по сути соответствующих требованиям создания комфортного продукта.Диана Нилиповская, коммерческий директор ГК «Пионер», остановилась на ключевых составляющих качественного продукта в премиальном сегменте. По ее словам, в основе такого проекта лежит удачно выбранное место. И хорошо, когда в разработке участвуют одновременно несколько разработчиков. Тогда можно сохранить принцип создания комфортной городской среды, когда все в шаговой доступности: жилье, работа, вся необходимая инфраструктура, особенно продуманы первые этажи, общественные пространства, развивающие детские зоны. В проектах премиум-класса в задачу застройщика также входит организация продуманных планировок помещений, максимально учитывающих эргономику пространства. Например, в квартире должны быть: большая кухня-гостиная, гардеробная, санузел в спальнях, хозяйская спальня, пентхаусы имеют собственный лифт на свой этаж. Особое внимание уделяется архитектуре, отделке входных групп, инженерной составляющей.
Юрий Юров, основатель девелоперской компании Marmax, в свою очередь отметил, что во всех проектах компании, вне зависимости от масштаба комплекса, создаются районные центры, коворкинги, детские фитнес-центры, арены для мероприятий, тренинги залы 100-120 кв.м, просторные террасы с музыкальным сопровождением, многоуровневое освещение и удобства.
А вот Алексей Кашкаров, коммерческий директор компании по архитектуре и брендингу DeVision, рассказал о том, как создать флюидный проект для публики. Он остановился на основных этапах, которые должен пройти продукт, чтобы как можно быстрее превратиться в деньги.
При этом эксперты сошлись во мнении, что прежде чем принимать решение о создании в проекте какого-либо конструктивного дизайнерского решения, например, террасы, следует проконсультироваться с инженерами-проектировщиками и другими специалистами. Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании Legenda Intelligent Development, рассказал и наглядно показал в презентации, какие ошибки допускают разработчики. По его твердому убеждению, первоначальная идея должна быть проверена на предмет осуществимости. Бесшовный контроль рынка необходим на всех этапах проектирования, считает эксперт.
Участники дискуссии не обошли вниманием тему импортозамещения. Заместитель руководителя аппарата объединения «Национальное объединение строителей» Павел Малахов представил «Каталог импортозамещающих строительных материалов и оборудования», который содержит 1940 наименований и 60 категорий ресурсов. Это электронный сервис по поиску и подбору строительных материалов, изделий, оборудования, машин и механизмов, произведенных на территории Российской Федерации или дружественных государств, взамен импортных аналогов. Он позволяет значительно сократить время, затрачиваемое разработчиками на поиск нужных материалов и оборудования. Каталог размещен в открытом доступе на сайте Минстроя России и Национального объединения строителей.
Илья Перцев, коммерческий директор лифтового оборудования АО «МЭЛ», подтвердил, что современные российские заводы готовы работать в сегментах бизнес и премиум, как с точки зрения технологий и дизайна, так и с точки зрения клиентоориентированного подхода к созданию продукции. Но ориентация разработчиков на китайских и турецких производителей может быть ошибочной из-за невнимания и интереса к потребностям наших клиентов, а также из-за других существующих рисков:
∎ Длительные сроки доставки (Китай ~120 дней) и сложные прогнозы по логистическим затратам;
∎ Низкий интерес к российскому рынку из-за небольших объемов;
∎ Более высокие затраты на монтажные работы;
∎ Высокая волатильность обменных курсов.
А Виктор Ружин, директор по продажам в Москве, Центральной России и Поволжье компании Sanext, рассказал, как снизить риск задержек поставки инженерного оборудования в меняющейся мировой экономике. По его мнению, необходимо изменить подход к закупкам:
∎ Отклонить список поставщиков (брендбук) с брендами. Создать ТЗ на проектирование в общем обезличенном виде.
∎ Определите для себя стандарт, описывающий требования к характеристикам материалов на основе реальных отзывов строительного сообщества.
∎ Сформулировать достаточно точное требование к техническим материалам и оборудованию на самой ранней стадии проектирования, чтобы на основе этой информации производители уже могли осуществлять планирование производства и создавать необходимый резервный запас к моменту поставки.
∎ Распределите поставку между несколькими компаниями, если сроки поставки сжаты, а производственное планирование не завершено.
В мероприятии также приняли участие представители ГК «Кортрос», Международного архитектурного бюро «Дайер», Московского инновационного агентства, Группы компаний «Самолет», GloraX и других.
Ранее эксперты прогнозировали, в каком году количество новостроек в России уменьшится.
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Стройка.