Период с конца 2017 по июль 2018 года стал важным этапом в эволюции законодательства о долевом строительстве (214-ФЗ). В это время произошёл ключевой переход: неэффективная система страхования договоров долевого участия (ДДУ) была заменена на механизм взносов в компенсационный фонд. Для новых проектов, где первый ДДУ был заключён после 20 октября 2017 года, размер отчислений составил 1,2% от суммы каждого договора.
Цель и методология исследования
В данной статье представлен анализ реалистичных финансовых моделей для виртуального девелопера, работающего в Центральном регионе России. Эти модели, максимально приближенные к реальным условиям рынка, служат основой для оценки влияния действующих и планируемых нормативно-правовых актов на девелоперский бизнес. Мы не будем детально разбирать методологию расчётов — заинтересованные читатели смогут проверить их самостоятельно, используя предоставленные исходные данные. Все удельные показатели и ставки отражают актуальные среднерыночные значения, полученные на основе эмпирического анализа деятельности крупнейших московских девелоперских компаний за последние годы.
Исходные условия для анализа
Для целей моделирования предположим, что девелоперская компания приобрела права на два земельных участка: один расположен в Москве (на правах аренды), а другой — в ближайшем Подмосковье (в собственности). Оплата за оба участка договорена в рассрочку поквартально в течение одного года.
По обоим проектам закладывается возможность изменения вида разрешённого использования земли под многоэтажное жилищное строительство и согласование технико-экономических показателей (ТЭП) с плотностью застройки 25 тысяч квадратных метров на гектар для жилого комплекса, изолированного от других объектов.
Особенности инфраструктуры и паркинга
В рамках обоих проектов девелопер имеет обязательства по финансированию социальных объектов на прилегающих территориях (не входящих в основной участок). Для подмосковного проекта дополнительно предусмотрено финансирование строительства наземного паркинга в границах квартала, но вне участка застройки — например, в прилегающей зоне, попадающей в санитарно-защитную зону от близлежащей автомагистрали.
В московском проекте, чтобы соблюсти нормативы по обеспеченности машино-местами, потребуется строительство подземной парковки непосредственно под жилым комплексом. Для упрощения расчётов примем количество машино-мест равным количеству квартир в ЖК, а параметры социальной инфраструктуры будем рассчитывать согласно московским нормативам.
Базовым расчётным периодом для всех финансовых моделей выбран один квартал.
