Сегодня покупка квартиры в новостройке почти всегда происходит по договору долевого участия (ДДУ), что регулируется 214-ФЗ. Однако на рынке нередко встречается и другая схема — договор уступки прав требований и обязанностей по ДДУ. У многих это вызывает вопросы и опасения: не мошенничество ли это, почему продавец — не застройщик, и что вообще происходит? Давайте подробно разберемся в этой теме, чтобы вы могли принимать взвешенные решения.
Что такое договор уступки и почему он законен?
Договор уступки прав и обязанностей по ДДУ — это абсолютно легальный механизм, который также защищён 214-ФЗ. В этой схеме нет ничего криминального. Продавцом может выступать как юридическое, так и физическое лицо, и это возможно как на этапе строительства, так и после сдачи дома. По сути, это способ «перепродажи» квартиры, пока она ещё не оформлена в собственность.
Почему нельзя просто продать квартиру?
Когда дом ещё не сдан, у инвестора или дольщика нет права собственности на квартиру — оно возникнет только после получения ключей и регистрации в Росреестре. Поэтому классический договор купли-продажи заключить невозможно. Вместо этого продаётся само «право требования» на будущую квартиру у застройщика. Именно это право и уступается новому покупателю, что по сути и является продажей, но в особой юридической форме.
Кто может быть продавцом по уступке?
Уступить свои права может широкий круг лиц:
- Юридические лица, связанные с застройщиком — иногда застройщики сами используют эту схему для продажи части квартир.
- Сторонние инвесторы — например, банки или инвестиционные компании.
- Частные инвесторы-физлица — те, кто изначально купил квартиру для перепродажи.
- Обычные дольщики — которые, например, передумали жить в этом доме или нуждаются в деньгах. Иногда это даёт возможность купить квартиру по цене ниже рыночной.
Когда возможна уступка и когда она прекращается?
Уступить права можно практически в любой момент после заключения ДДУ, но есть три ключевых условия:
- ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- Квартира должна быть полностью оплачена (хотя возможна уступка и с «долгом», но это сложнее).
- Не должен быть подписан акт приёма-передачи квартиры от застройщика.
Какие документы нужны для проверки сделки?
Покупателю важно тщательно проверить все документы:
- Зарегистрированный ДДУ — лучше всего заказать выписку из Росреестра или уточнить информацию у застройщика.
- Справка о полной оплате — её выдаёт застройщик, и она необходима для регистрации уступки. Желательно также получить согласие застройщика на уступку, хотя по закону оно не обязательно.
- Все дополнительные соглашения к ДДУ — в них могут быть важные изменения, например, о переносе сроков сдачи дома, что может повлиять на возможность взыскания неустойки.
- Стандартные документы для сделки — паспорта, квитанции об оплате госпошлины (по 175 руб. с каждой стороны).
- Документы по ипотеке — если квартира была в залоге, необходимо полное погашение ипотеки до регистрации уступки.
Особенности ипотеки при уступке
Взять ипотеку на покупку квартиры по уступке можно, но есть нюансы:
- Банк должен быть аккредитован у застройщика — кредиторы в первую очередь оценивают надёжность самого строительного проекта.
- Если у застройщика есть проблемы со сроками, крупные банки (например, Сбер или ВТБ) могут отказать в кредите.
- Банки также обращают внимание на количество предыдущих уступок — если их было больше 2-3, это может стать причиной отказа.
Важные моменты и риски
Теоретически права на квартиру можно уступать много раз, но на практике цепочка из нескольких уступок может осложнить получение ипотеки. Кроме того, покупателю важно проверить, нет ли у продавца долгов перед застройщиком или обременений на квартиру.
Если у вас остались вопросы — задавайте их в комментариях! В следующей статье мы подробно разберём все подводные камни этой схемы и расскажем, как их избежать.
