Власти обсуждают возможность включения деревянных домов, построенных из готовых домокомплектов, в программы ипотечного кредитования. Вице-премьер Виктория Абрамченко заявила о проработке мер, чтобы такие дома стали «полноправным участником ипотечных кредитов». Однако, несмотря на интерес к теме, реализация этой идеи в предложенном виде выглядит маловероятной. Ниже — разбор ключевых проблем и конструктивные предложения по альтернативному пути.
Три причины, почему ипотека на домокомплекты нежизнеспособна
Идея льготной ипотеки для деревянных домокомплектов сталкивается с фундаментальными препятствиями, которые делают её нерабочей на практике.
1. Проблема залога. Домокомплект (набор материалов для сборки) не может быть предметом залога для банка. Основная причина — невозможность его изъятия у недобросовестного заёмщика и последующей реализации. Даже если его изъять, продать разобранный комплект материалов будет крайне сложно, так как повторная сборка дома часто невозможна или нерентабельна. Банки работают с ликвидным залогом, которым набор досок и брусьев не является.
2. Бесполезность льгот для несуществующего механизма. Льготная ставка — это инструмент ускорения (акселератор) для уже работающего рынка. Её цель — стимулировать спрос на проверенный продукт. Невозможно «запустить» с помощью льгот то, что изначально не функционирует из-за юридических и экономических противоречий. Сначала нужно создать понятные и безопасные правила игры, а уже потом думать о стимулах.
3. Кредитование части вместо целого. Домокомплект — это лишь часть будущего дома, как кузов автомобиля без двигателя и колёс. Кредитовать только материалы, стоимость которых может составлять 15-30% от итоговой цены готового жилья с коммуникациями и участком, бессмысленно для покупателя и рискованно для банка. Нужен комплексный продукт — готовый к проживанию дом.
По этим причинам предыдущие попытки внедрить «деревянную ипотеку» провалились, и новая инициатива, сфокусированная на домокомплектах, с большой вероятностью повторит их судьбу.
Обратите внимание: Льготная ипотека.
Конструктивные предложения: как на самом деле развивать ипотеку для индивидуального жилья
Вместо нерабочей схемы с домокомплектами стоит перейти к системному решению. Вот конкретные шаги, которые могли бы создать устойчивый рынок ипотеки для загородного домостроения.
1. Уйти от искусственного разделения. Не стоит делить дома строго на «деревянные» и «каменные». Современное жильё — это комбинация материалов (фундамент, стены, кровля). Нужно говорить об «индивидуальных жилых домах» как о едином классе объектов.
2. Сменить фокус с материалов на готовый объект. Ключевым понятием должен стать не «домокомплект», а «индивидуальный жилой дом», сданный в эксплуатацию, подключённый к коммуникациям и готовый к проживанию. Только такой объект обладает полноценной ликвидностью.
3. Сделать ставку на девелоперские проекты с чёткими стандартами. Ипотеку (в том числе льготную) стоит предоставлять не на любую самостройку, а только на дома в рамках организованных посёлков, построенных профессиональными девелоперами. Это снизит риски для банков и повысит качество жилья для покупателей.
Каким требованиям должны соответствовать посёлки для льготной ипотеки?
Чтобы продукт был безопасным для банков и привлекательным для дольщиков, проекты должны отвечать ряду строгих критериев:
- Масштаб: Посёлок должен включать не менее 20 домов, что говорит о серьёзности намерений застройщика.
- Типизация: Дома строятся по стандартным, проверенным проектам, что упрощает оценку и снижает риски скрытых дефектов.
- Экспертиза: Все проекты проходят независимую экспертизу по энергоэффективности, экологической и пожарной безопасности.
- Гарантии: На дома предоставляется страхование от строительных дефектов сроком на 5 лет.
- Инфраструктура: В посёлке должны быть построены дороги и запущены все необходимые коммуникации (электричество, вода, канализация).
- Рыночное тестирование: Должна быть история продаж не менее 10 домов в посёлке без использования ипотеки, что доказывает реальный рыночный спрос.
- Надёжный застройщик: Строительная компания должна работать по «белой» схеме, иметь обороты не менее 100 млн рублей в год и опыт работы на рынке не менее 5 лет.
При такой модели банк получает понятный и защищённый продукт: застройщик строит и сдаёт готовый дом, который затем продаётся по стандартной ипотечной схеме. Государственная льгота в этом случае становится эффективным инструментом для масштабирования уже отлаженного и безопасного механизма, а не попыткой оживить нежизнеспособную идею.
Больше интересных статей здесь: Стройка.
Источник статьи: Деревянная ипотека. Это как?.
