Расчёт будущих налогов, анализ схемы участка и проверка ограничений на строительство — всё это можно сделать с помощью одного ключевого документа. Выписка из ЕГРН — это отправная точка для любого серьёзного анализа недвижимости.
Перед покупкой земельного участка первым делом стоит запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Это базовый, но крайне информативный документ, который даёт общее представление об объекте. Конечно, для полной картины потребуются и другие бумаги, но именно в выписке сосредоточена основная информация.
Не стоит ограничиваться беглым взглядом на имя собственника и площадь. Внимательное изучение документа может открыть множество важных деталей как о владельце, так и о характеристиках самой земли, которые не видны с первого взгляда.
Расчёт будущих налоговых обязательств
Многие покупатели упускают из виду будущие расходы на содержание участка, а именно — земельный налог. Оценить его размер довольно просто. В выписке найдите строку «Кадастровая стоимость». Умножьте указанную сумму на налоговую ставку, действующую в вашем регионе (её можно уточнить на сайте ФНС; обычно она составляет около 0.1–0.3%). Полученная цифра — это ваша ежегодная выплата государству. Например, при стоимости 530 тысяч рублей и ставке 0.1% налог составит около 530 рублей в год. Важно помнить, что для земель под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) кадастровая стоимость, а следовательно, и налог, могут быть значительно выше, чем для участков под ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Такой предварительный расчёт помогает планировать долгосрочный бюджет.
Анализ разрешённого использования и ограничений
Крайне важно проверить, можно ли на выбранной земле построить дом. Участок может находиться на землях лесного или водного фонда, в заповедной зоне или на другой особо охраняемой территории. В таких случаях получить разрешение на строительство (или согласовать уведомление) будет крайне сложно, а иногда и невозможно. Эти сведения содержатся на первых страницах расширенной выписки — обратите внимание на разделы с указанием категории земель и вида разрешённого использования. Покупка участка, где строительство запрещено, может оказаться бесполезной тратой денег.
Проверка на обременения и юридическую чистоту
В разделе «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости» в идеале должно значиться «не зарегистрировано». Это означает, что на участке нет ипотеки (залога у банка), ареста по суду или других обременений, которые могут заблокировать сделку. Также тщательно изучите пункты 6–9 на третьей странице расширенной выписки — там может содержаться информация о сервитутах (правах прохода или проезда через участок) или иных ограничениях. Наличие любых записей в этих разделах — повод для дополнительных юридических консультаций.
Уточнение границ и изучение окружения
Перед заключением сделки крайне желательно провести процедуру выноса границ участка в натуру. Для этого приглашается кадастровый инженер, который с помощью специального оборудования устанавливает межевые знаки (колышки) непосредственно на местности. Это позволяет наглядно убедиться, что фактические границы соответствуют документам и нет споров с соседями из-за наложений, которые в будущем могут привести к судебным разбирательствам.
Координаты всех поворотных точек вашего участка (их может быть четыре, пять или больше) указаны на шестой странице выписки. Там же можно найти кадастровые номера смежных участков, что поможет идентифицировать соседей. Из столбца «Горизонтальное проложение» можно сложить длины всех сторон и получить точный периметр участка. Эта информация полезна, например, для расчёта стоимости материалов для будущего забора.
Таким образом, выписка из ЕГРН — это мощный инструмент для первичной, но глубокой проверки земельного участка. Описанные шаги позволяют выявить основные риски. Для всестороннего анализа, конечно, потребуется изучение полного пакета документов, включая межевой и технический планы, но грамотная работа с выпиской — это уже половина успеха.
Больше полезных материалов по теме строительства и недвижимости: Стройка.
Источник статьи: Что скрывает выписка из ЕГРН. Мой опыт.
