Вопрос о возможности оплачивать коммунальные услуги напрямую поставщикам, минуя управляющую компанию (УК), возник практически одновременно с появлением самого института УК. Долгое время такая схема расчетов находилась в правовом вакууме, и лишь несколько лет назад она была официально узаконена.
Идея и реальность работы управляющих компаний
Изначальная законодательная модель, заложенная при создании УК, предполагала, что управляющая организация станет единым окном, упорядочивающим рынок ЖКХ. Она должна была брать на себя решение сложных вопросов взаимодействия с жильцами, сбор их проблем и единоличную ответственность перед ресурсоснабжающими организациями (РСО).
Предполагалось, что это будет удобно и самим поставщикам: им не пришлось бы взыскивать долги с каждого отдельного жильца или разбираться с претензиями по качеству услуг в каждой квартире.
Однако практика реализации этой реформы показала, что жизнь оказалась сложнее схем, прописанных в Жилищном кодексе. Многие управляющие компании стали вести себя недобросовестно: задерживать платежи поставщикам, переводить все споры в судебную плоскость для получения отсрочек, а в некоторых случаях — заниматься откровенными мошенническими действиями.
Когда переход на прямые платежи оправдан?
Если ваша управляющая компания относится к числу таких недобросовестных организаций, то жильцам действительно имеет смысл выстраивать расчеты напрямую с поставщиками ресурсов. Это позволяет исключить риски нецелевого использования средств и задержек в расчетах.
Важно отметить: если же УК работает исправно, своевременно производит все расчеты и качественно выполняет свои обязанности, то явных финансовых выгод от перехода на прямые договоры может и не быть. В такой ситуации УК продолжает выполнять полезную посредническую и организационную функцию.
Как происходит переход на прямые расчеты?
Существует два основных сценария перехода:
1. Принудительный переход. Он происходит, если управляющая компания накопила значительную задолженность перед поставщиком. В этом случае РСО вправе расторгнуть договор с УК, и дом автоматически переводится на схему прямых расчетов с жильцами. Согласие собственников для этого не требуется.
2. Инициатива собственников. Если жильцы хотят перейти на прямые платежи по своей воле, им необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственников помещений в доме. Для этого требуется большинство голосов от общего числа владельцев. После этого протокол собрания направляется ресурсоснабжающей организации, которая после необходимых подготовительных мероприятий сообщит дату начала действия новых условий расчетов.
Правовые нюансы прямых договоров
Отдельного письменного заключения договора с каждым жильцом не требуется. Согласно части 6 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ, договор считается заключенным автоматически на условиях типового соглашения, утвержденного Правительством Российской Федерации.
Важный момент: Жилищный кодекс не содержит нормы, которая прямо позволяет отменить ранее принятое решение о прямых договорах и вернуться к расчетам через УК. Во время разработки этих поправок данный вопрос был предметом активных дискуссий, и в итоге статья о возможности обратного перехода была исключена из законопроекта.
С юридической точки зрения, это не лишает собственников права в будущем принять новое решение о возврате к услугам управляющей компании, однако такая трактовка пока является предположительной. Четкой судебной практики по этому вопросу на сегодняшний день не сформировано. Поэтому к решению о переходе на прямые расчеты следует подходить максимально взвешенно и осознанно, понимая, что это может быть долгосрочным изменением.
