Продажа квартир в строящихся домах в настоящий момент проходит строго по ДДУ (договору долевого участия) по 214-ФЗ. Это знают практически все, кто изучал или сталкивался с этой темой. Но вот случилось так, что вам на сделке предлагают подписать какой-то договор уступки прав требований и обязанностей. Это что? Какая-то "левая" схема? Меня пытаются обмануть? Продавец не застройщик? А кто тогда?...
Конечно, если вы покупаете квартиру в офисе продаж застройщика вам всё пояснят (если спросите, конечно). Возможно, вы всё поймете и все сомнения отпадут, а возможно, еще больше засомневаетесь ведь "ничего непонятно!", "я переживаю!", "такие деньги отдаем!" и пр. Давайте разбираться.
Договор уступки прав и обязанностей по договору ДДУ также защищен 214 Федеральным Законом, т.е. схема абсолютно законная и ничего "криминального" и "мошеннического" в этом нет. Продавать квартиру по такому договору может как юр. лицо, так и физ. лицо, как на этапе стройки так и в сданном доме. Почему так происходит?
Договор уступки - это своеобразная схема "перепродажи" квартиры от инвестора, т.е. если кто-то купил квартиру в строящемся доме, этот кто-то может "перепродать" её другому лицу только по договору уступки. Всем знакомый договор купли-продажи здесь заключить не получится, т.к. дом еще не сдан и продавец/инвестор еще не оформил права на квартиру в Росреестре.
Почему такое название? Потому что, заключая договор ДДУ, покупатель (или участник долевого строительства) пока еще не имеет как таковой квартиры "на руках", он только приобретает "право" на её получение у застройщика после сдачи дома, поэтому в дальнейшем "перепродать" саму квартиру не получится. Можно лишь "уступить" свои права на эту квартиру другому покупателю, конечно не за бесплатно, так как фактически - это и есть продажа квартиры.
"Уступить" свою квартиру может любое лицо, и юр. лицо от группы компаний застройщика (иногда застройщики именно так ведут продажи на часть или на все квартиры по своим причинам), и стороннее юр. лицо - инвестор (например, банк), и физическое лицо - инвестор, который в своё время купил одну или несколько квартир для их последующей перепродажи, а также обычный "дольщик", который, например, передумал здесь жить или хочет купить квартиру побольше (тут бывают редкие удачи для будущих покупателей, когда человек срочно нуждается в деньгах и уступает права по той же стоимости по которой приобретал когда-то или с минимальной наценкой, т.е. гораздо выгоднее чем продает в моменте застройщик).
Когда права на квартиру можно уступить? Да хоть сразу после покупки. Главное условие согласно 214-ФЗ - это зарегистрированный в Росреестре договор ДДУ, его полная оплата (уступить неоплаченную квартиру тоже можно вместе с "долгом", но тогда все условия "перевода" долга должны быть прописаны в договоре уступки, но это обычно не про "стандартные" сделки на рынке недвижимости) и...отсутствие подписанного акта приёма-передачи квартиры. Последнее условие, наверное, самое интересное. Отсюда вытекает "момент" окончания продажи квартиры по уступке. Многие думают, что это окончание строительства дома, но это не так. Если дом сдан, и юр. лица и обычные "дольщики" имеют право уступать права, главное, чтобы акт приёма-передачи не был подписан и ключи не были получены (это означает, что все условия по ДДУ выполнены всеми сторонами, договор закрыт, следующий шаг - оформление прав и продажа уже по договору купли-продажи).
Что понадобится продавцу при продаже по договору уступки и что требовать покупателю для проверки?
1. Это главное. Зарегистрированный ДДУ. Желательно перед сделкой покупателю проверить его регистрацию в Росреестре (можно заказать выписку в МФЦ о зарегистрированных ДДУ на земельном участке под домом, стоит она 1500 руб., также можно позвонить застройщику и уточнить если у вас "такой-то" клиент и оплачена ли квартира, если конечно с Вами поделятся такой информацией).
2. Справка о полной оплате и документы подтверждающие перевод. Справку выдает застройщик, она также потребуется для регистрации уступки в Росреестре. Желательно попросить еще "согласие" застройщика на уступку. По 214-ФЗ оно сейчас не требуется, но лишним не будет.
3. Все дополнительные соглашения к ДДУ. Там бывают очень важные изменения по части условий договора. Например, если дом "задерживают", то каждый "дольщик" вправе взыскать неустойку за просрочку. Иногда, уступая права по ДДУ продавец делает акцент на том, что он ничего не получал по суду, поэтому у покупателя появится возможность взыскать эту неустойку за него, при этом важно, чтобы не было доп. соглашения об изменении сроков ввода дома в эксплуатацию, иначе в суде откажут (данный пример скоро изживет себя с приходом счетов эскроу).
4. Все стандартные документы для сделки. Паспорта, гос. пошлины для регистрации договора через МФЦ по 175 руб. с каждой стороны.
*5. Погашение ипотеки. Бывают, что квартиры уступают после полного погашения ипотеки (самим продавцом или деньгами покупателя). Пока в Росреестре не будет погашена запись об "ипотеке" или "залога" в пользу банка, регистрацию договора уступки не проведут. Обращаю внимание, что при продаже от юр. лица компаний застройщика, также бывают залоги и эту информацию нужно проверять.
Взять ипотеку на такую квартиру можно, сделка будет стандартная. Банк все проверяет и выдает кредит под залог квартиры по ДДУ. Имейте в виду, что взять ипотеку можно будет только в тех банках, которые "аккредитованы" у застройщика, даже если продавцом будет другое лицо, так как банки в первую очередь одобряют сам "объект" строительства, а не конкретную квартиру. Например, если у застройщика проблемы, сроки сдачи дома постоянно отодвигаются, такие крупные банки как Сбер и ВТБ сразу отказываются от сотрудничества.
Уступить права на квартиру можно неограниченное количество раз, то есть "гулять" по рукам эта квартира может от застройщика до юр. лица, потом от юр. лица до физ. лица, и до другого физ. лица сколько угодно, но учитывайте, тот факт, что при одобрении ипотеки банки также обращают внимание на эти "переходы" и могут отказать по внутреннему регламенту, например, если таких уступок было более 2-3.
Если остались вопросы, задавайте в комментариях! Все подводные камни такой "схемы" разберем в следующей статье.